2015年以来全国性“去库存”激励政策引发房价新一轮快速上涨，一线城市率先于2015年年中开始房价飞升，与三个季度后二线、三线城市接棒后开始房价攀升，并于2016年9月达到阶段性顶点，至此诸多城市房价已经翻倍，部分三四城市房价也快速步入“万元时代”。

　　2016年10月国庆节期间22城密集发布楼市紧缩调控政策，以“限购、限贷、限价、限售”为主要手段的政策措施持续至今。也是自此开启严格“限价”的新时代，“房价”被严格控制，从而表现为房价变化波动微乎其微。但即便如此，从国家统计局数据来看，截止2018年9月底，70城新建商品住宅价格指数已经连续40个月环比上涨。除一线城市房价环比小幅微降，其余各线城市房价依旧保持较为强劲的上涨势头。

　　从相对房价来看，2015年以来重点城市居民购房能力相对快速下降，深圳、厦门、天津、石家庄、合肥、北京、海口等城市近3年房价收入比复合增长率均在10%以上，一定程度上反映出这些城市房价上涨速度较快，尤其是深圳2017年房价收入比达27.55年。房价与居民收入相比，已经远远超过了绝大多数城市居民的购房承受力，对未来房价继续上涨的支撑力越来越弱。而这些还发生的严格“限价”的背景下，绝对房价涨幅并不取决于真实市场供求、价格被严重低估，因为实际的购房支付能力远被大幅透支。

　　可以看出，当前绝大多数城市房价已然处于较高水平、居民购买力也无法继续支撑房价继续攀高，但再考虑到一方面是“限价”政策人为压制价格“平滑”运行，另一方面因为楼市火爆带动土地市场量价齐升、经济结构调整带来的供给侧去库存措施造成房屋建造价格上涨等客观存在的成本上升，后市房价会否出现“成本推动型”的报复性反弹？或者又将呈现怎样的走势成为市场各方关注的焦点。

　　就样本城市而言，造价成本差别不是特别大，增长也相对平稳，决定成本的主要因素就地价水平。由此可见，地价水平是推高房价的决定性因素。说到地价，就不得不提到2016年地王年，多城市地价屡屡创新高，地王频出。按照正常的房地产周期，这些土地早就入市，但是受到限价、限购因素的影响，多项目采取观望策略，相继延后入市时间，截止2018年10月，2016年单价地王TOP30项目中尚有24个项目未入市。

　　但受市场趋冷、资金周转压力的影响，部分项目不得不入市。由于项目拿地楼板价过高，在限价政策影响下，住宅售价受到限定，单价占到房屋售价的占比均比较高，以厦门融创东南福项目为例，其楼板价高达37512元/平方米，但其销售价仅48183元/平方米，地价占比高达78%，加上造价成本，面粉价格接近面包价格，成本推动房价上涨的压力十分巨大。

　　当然,另有一些楼盘尚未开售，但参照周边同等类型项目销售价格，造价+成本之和占房价的比重也趋于高位，尤其是前期上海、南京、深圳、厦门的部分地王项目楼板价明显高于周边同等项目售价，在当前较为严苛的限价背景下，推盘即意味着“赔本”，所以很多地王项目依旧处于搁置状态。

　　近年来，全国大部分城市房屋建筑造价水平均呈现逐年上涨之势，从我们选取的21个典型城市竣工造价增长变化情况可以看出，2016年一、二线城市造价的中位数值约为3522元/平方米，半数城市造价水平超过这一标准，上海以5772元/平方米排在首位，南宁、沈阳、呼和浩特、乌鲁木齐、大连5市涨幅最为明显，2010-2016年其复合增长率均超7%；而南宁受前期造价基数太低影响，涨幅最为突出高达10%，在这些城市中涨幅居于首位。

　　另外，上海、南京、杭州、武汉、宁波、成都等一直热度较高的城市造价持续处在平稳上涨通道，增长幅度保持在5%~6%之间，仅西安一城2016年造价微降1%，沈阳、大连、南京、乌鲁木齐平均增速在8%左右，增长最为显著。总体而言，根据近5年复合造价增长率我们预测2018年上海造价水平依然居于首位。

　　基于对近两年水泥、螺纹钢价格涨幅巨大，对各城市2017年和2018年平均造价水平的预测基于过去5年造价复合增长率推算，结果必然仍相对保守。另一方面，新增年轻建筑工人不足，进一步推高建筑行业人工费成本，使得成本总费用增加，以此来看，实际房屋造价涨幅只可能更高，因此未来房价的成本推动压力将会十分显著。