8月21日9点15分，中国人民银行发布了最新一期的LPR。5年期以上LPR为4.2%，保持不变。但1年期却降了10个基点，采用了非对称降息。言外之意，似乎对于房地产的救市态度，有所保留。

　　天津首套房贷利率，依然为3.8%，二套房贷利率为4.8%。的确是出乎意料！毕竟之前所有的操作、预期、环境，都剑指5年期LPR下调。

　　8月15日，MLF中标利率一口气降低了15个基点。按往常规律，5年期LPR势必要下降。甚至有机构预测，不止于15个基点，很有可能下降20、15个基点。

　　关键是，救市情绪高涨，各部门接连表态，已经显现出“应出尽出”的态度。这种环境下，降低房贷利率，减少购房成本，顺理成章。但8月21日9点15分公布后，预期落空。竟然，按兵不动!恐怕“实质大招”，要等到9月底、10月初了。

　　截止目前，今年的5年期LPR，仅降一次。上一次是在今年6月，下降10个基点。在大救市环境下，没有快节奏、超力度继续下调，反而比较罕见。

　　LPR近3年的变动：

　　2020年2月，降5个基点

　　2020年4月，降10个基点

　　2022年1月，降5个基点

　　2022年5月，降15个基点

　　2022年8月，降15个基点

　　2023年6月，降10个基点

　　目前，天津首套房贷利率为LPR-40基点，即3.8%。

　　基点依然为-40的低位，即便LPR没下调，但首套利率仍然处于历史低点。

　　二套房贷利率为LPR+60基点，为4.8%。虽然喊出要支持改善购房，但至今未等来二套基点的下调。额外多说一句，不少人问公积金贷款利率会跟着LPR下降吗？不会。

　　公积金贷款利率是央行统一公布，不随LPR浮动。目前5年期以上公积金贷款，首套为3.1%，二套为3.575%。

　　眼下，5年期LPR下调，十分有必要，火烧眉毛。背后的原因也是迫不得已，7月的数据着实有点差。出现了2009年以来，最差的信贷数据。现在的市场，单一政策起不到什么刺激政策。若有持续的降息、降准，就会产生叠加效应。必须是“组合拳”的形式，大力出奇迹了。

　　另一方面，降低存量房贷利率的呼声，也越来越高。曾经的高利率，什么时候才能把基点降下来?老百姓的迫切度极高!毕竟，只有真正把大家的还贷成本降下来、真正给生活减负，才能从源头避免提前还贷。甚至能释放出购买力，所谓的“刺激消费”才有意义。

　　央行两次发话降低存量房贷利率，从鼓励到指导。三部委表态“规范贷款利率定价秩序，统筹考虑增量、存量及其他金融产品价格关系。”气氛烘托到这了，肯定要有动作，不然会造成调控政策的失信。

　　陕西监管局，已经选取22家银行机构调研，了解降低存量首套房贷利率可能产生的影响及有关意见建议。真正的落地执行，应该不会太远了。支持"商转公"的城市，范围在扩大。

　　也就是说，由商业贷款，转成公积金贷款或组合贷。北京、上海、深圳、重庆、长沙、厦门、武汉、苏州、海南……30座城市都已支持“商转公”。　天津还未执行，但这也是大势所趋。