去年某个夏日，重庆乌云密布即将暴雨，杠杆游戏主创张银银拿着某啤酒新品，站在家里的落地窗前品味着喜悦。自从做了“杠杆游戏”，工作日基本不敢碰心爱的啤酒，怕影响思维。而曾经，夏天每日一瓶啤酒，那是银银生活的标配。

　　我不记得那一刻思考了什么。

　　突然一道闪电划过，雷声轰鸣，微信响起——涿州房价已经疯了！我们家那几套房是不是意味着几百万？我不敢相信……涿州的朋友想问我的是，是不是应该卖了点变现。

　　又到夏天，最新的消息是，环京涿州部分二手房下跌逾20%，大量早期进场的投资客着急离场。一年一轮回，涿州到底发生了什么，或许是个有趣的故事。

　　1、涿州的房价起落，在涿州人眼中到底是一番什么景象？

　　杠杆游戏的这位朋友老家涿州。她们家条件在当地其实不错，但她小时候总觉得她的家乡是令她自卑的。

　　直到2004年上大学，她依旧没有感觉到涿州有任何“发达”的征兆。当她第一次离开老家，来到特大城市，她更加觉得家乡是多么的落后。

　　没有想到的是，一晃十多年过去，家乡涿州的房价2016年下半年，超越了她当初念大学的那座特大城市。但在她眼中，涿州依旧是座小城，而房价的暴涨，只因为靠近北京，处在天安M正南50公里处，炒房溢出效应太明显。

　　常看杠杆游戏的文章，不懂经济的她也和张银银说，我们M2比美国还高，流动性总得有地方去啊。2015年下半年开始，倡导去库存、降准降息，政策鼓励买房。北京大涨，涿州当然要跟着涨。

　　是的，北京不仅大涨，有钱人多、投资者多。北京还疏解、控制人口，还陆续出台最严厉的调控，大量资金在北京无法再杀入，当然杀向环京地区。

　　朋友告诉杠杆游戏，环京不少地方都传过会进行区划调整，一些她老家的朋友有的把自己当准北京人。

　　老早之前，还有消息说，北京的地铁会延伸到涿州。于涿州而言，不论真假，这些消息对房价就是利好。但2014年之前，其实涿州炒房风气依旧远不如去年，朋友说本地很多有条件的人，也并没有动辄买很多套存着。

　　毕竟，当地有钱人并不不多，城镇化率仅50%左右，尚未达到全国平均水平。虽然华夏幸福涿州新城模式名声在外，但当地经济和居民富裕程度依旧是个普通县城级别（下文，杠杆游戏会专门对涿州经济进行分析）。

　　因为此前绝对房价不高，所以，拆二代不像北京那样多，当地囤房的人也没有多少。其实，涿州总计才多少人，囤得起房的一开始能有多少？不过，杠杆游戏的这位朋友家算多的。

　　面对现在房价的下跌，她也并不意外。调控了，总要挤水分，力量是守恒的。反倒，她觉得水分远没有挤干净，以前房价很低的，早先的炒房客都是几千块买的，今天怎么都是赚！

　　朋友说，虽然价格的翻倍让涿州很多人感到开森，可是，一个县城这样的价格是不合理的。早些年有房子的人倒无所谓，而且是坐享“野蛮人”敲门后的资产倍增好处。

　　而涿州也有白手起家的年轻人、农村的居民部分外出务工后，也有县城买房的需求，他们的收入要买今天涿州的房子，压力是不小的。

　　2、涿州的经济实力依旧是普通县城层次

　　2016年，涿州县的地区生产总值206.3亿元。按照该县2017年政府工作报告所言，过去5年，GDP年均增长21.7%。

　　放在全国，这个增速不可谓不高。即便是金融危机后的那两年强刺激，这样的增速也是惊人的。但涿州最近5年依旧实现了这样的增长。

　　取得这样的成果，是涿州多方面发力的结果，华夏幸福涿州新城模式全国闻名。官方披露显示，过去5年，涿州累计实施亿元以上项目307个，争列省重点项目33个，总投资1678.5亿元，数量和投资总额均居河北省前列。

　　说得上名字的大项目至少就有，涿州云谷第6代AMOLED项目、京东商城订单处理中心、鼎材OLED、京东方、航天振邦……

　　即便如此，2016年，涿州的工业增加值只有30亿元，见下图1，位列廊坊市11个区（开发区）县第7位。只处于中等水平。

　　图1.2016年廊坊市11个区（开发区）县工业增加值 图表来源|2016年廊坊国民经济月报 第十二

　　除了涿州的工业增加值不算高，该县的人均GDP也一般。杠杆游戏没有找到该县2016、2015年的统计公报，如果按照2014年48万人口计算，人均国内生产总值为4.30万元。而2016年，我国人均国内生产总值53980元。

　　但，不算高的工业增加值、没有达到全国人均GDP水平，并不妨碍涿州2016年的财政收入位居廊坊市11个区（开发区）县第2位，高达80.9亿元，仅次于三河。而后者也数著名的环京县级城市。

　　在5年前，涿州的财政收入只有13.3亿元，当时，只能排廊坊市第6名。年均增长43.5%，这是何等的飞速增长。

　　图2.2016年廊坊市11个区（开发区）县财政收入状况 图表来源|2016年廊坊国民经济月报 第十二期

　　而如果看上图2我们会发现，涿州2016年的一般公共预算收入也不低，44.8亿元。可以在河北省排到县级城市第2。而在5年前，这个数字为8.7亿元，年均增长38.8%，同样极为惊人。

　　不高的GDP、不高的工业增加值，如何实现如此高的财政收入？这就是华夏幸福的涿州新城模式！迎来全国无数县级城市的膜拜到访，但这样的奇迹，在大部分县级城市很难复制。

　　因为涿州在天安M正南50公里。涿州也好，三河也好，他们赶上了环京房价暴涨周期。

　　特别是如果我们看涿州2016年80.9亿元的财政收入中，44.8亿元为一般公共预算收入就会明白，中间近一半的收入是什么。卖地出让金为主。

　　涿州模式没有秘密，正如环京涿州等地房价暴涨没有秘密一样。

　　假如把涿州2016年80.9亿元的财政收入做分母，206.3亿元GDP做分子，可以简单算出，当地政府从中拿走了39.21%。如果考虑到还有国税，还有社保缴纳……

　　此外，涿州县2017年政府工作报告披露，2016年，该县三次产业结构由5年前的32.1:40:27.9调整为15.4:24.1:60.5。

　　农业比重依旧较高。还值得注意的是，一个县级城市，二产比重下降如此厉害，背后的原因值得思考，你懂的。

　　此般经济发展水平，对应一两万的房价，杠杆游戏不得不说，这是正常逻辑之外的超现实。只是，在我们这里也不该意外。因为涿州零距离靠北京。

　　3、总得有人为环京的房价暴涨暂时买单

　　涿州房价涨起来不是涿州的错，这是区位、宏观经济金融、货币趋势等决定的。涿州暂时的经济发展水平，是否匹配这样的房价，也是没有意义的讨论。因为房价看的是趋势，经济前景也比暂时的经济水平更让人着迷。

　　趋势始终是无敌的，时间才能证明投资房产者的杠杆是否有问题。

　　几年前，哪怕2015年前下手环京包括涿州的人，如果愿意套现离场都已大赚。但是放到今天，放到2016年才开始的投资者身上，是否还能高兴，就值得探讨了。

　　不过，调控放松、房价继续涨，这是大部分人的信念，时而杠杆游戏也为这样的逻辑感到无奈。又能如何？

　　其实谁都知道这样不好，谁都又担心不这样也不好，谁都怕被人剪羊毛。坚定看涨成为大部分人的信念。

　　只是环京不是没有变化。最高规格的新区横空出世，疏解人口不再是说说——也可以理解成是对环京的利好。但就算北京没有天花板，环京也没有吗？

　　其实，以北京的辖区面积，如果不考虑环境、水资源和限制开发因素，就算比现在翻一倍，形成3000万、4000万的城市人口体量，实际也是有足够多地的。而且，如果最大程度满足土地供给，土地的实际需求跟着人口涨幅走，北京房价或许依然贵，但不至于像今天这么宇宙。

　　当然，话说回来了，如果真这样，三河、香河也好，涿州也好，也就没有变成炒房天堂的可能性了。

　　恰好不这样，环京有了机会。

　　报道只说涿州部分二手房下跌，其实杠杆游戏听朋友说的是，涿州的房价普遍应该说是往下在走。当然，到底下跌了多少，各有各的说法。

　　譬如《证券日报》的报道就说，部分二手房下跌逾20%。不过，报道里面也举例，有210万元的房子，现在140万元业主就能卖，且当场就可以去看房。换言之，总价降了70万元，单价则降了8000元/平方米，降价幅度超过34%。

　　“还有一个小区，以前正常的成交价约为1.8万元/平方米，现在业主报出了1.2万元/平方米的价格甩卖，现在也还没有卖出去。

　　这一波将持续多久，底在哪里，环京涿州们还会安吗？不知道，暂时就当是为调控做贡献吧。或许熬两年，甚至更短，就像2014年后很快不就又涨起来。