去年以来，大家对房地产都看得比较悲观。

　　扼制这种上涨预期。 近年来，多重因素叠加，特别是人口提前达峰，房价预期急转直下，政策 当局又苦于如何稳住预期。 去年11月份以来，政策当局相继射出支持房企融资的“三支箭”，取 消“三道红线”，推进“保交楼”，改善优质房企资产负债表等等，这些 政策对于房地产的短期稳定起了很大作用，但要真正稳住房地产预期却还 不够。 怎样才能稳预期呢?我想至少有以下几个重点。

　　一、稳预期必须给予房地产以合理定位，防止房地产被污名化。 一方面，房地产业仍是国民经济的支柱产业，与房地产相关的贷款占银行 信贷的比重接近40%，房地产业相关收入占地方综合财力的50%，房地产 占城镇居民资产的60%。房地产业链条长、涉及面广，事关经济增长、地 方财力、金融稳定和民生福祉。 另一方面，未来一个时期，我国城镇化仍处于较快推进阶段，房地产业发 展仍有相当的需求支撑。还在2010年的时候，就有人提出中国的城镇化 接近尾声，近年来，这样的声音越来越多。尽管常住人口城镇化率已经达40%多，这二者之间的差距大体就是“新市民”。显然，拥抱新市民的城镇化还有较大空间。

　　二、房子跟其他商品的一个最大区别就在于它的异质性太强。其中最重要的影 响因素来自区位。 区位不一样，同样质量的房子价格差距会很大。并且，由于房子不能动 (即所谓的“不动产”)，没有办法将A城市多余的房子用作弥补B城市 房子的短缺。而如果简单加总，就相当于承认不同区域的房子是基本同质 甚至可以相互替代的。实际情况并非如此。比如，现在全国人均住房面积 大约40平米，既包含了一二线城市，也包含了三四线甚至五六线城市，还 包括农村。 我们说房地产总量过剩，就是由所有的各线城市以及农村住房面积加总而 来。这样加总得出来的“过剩”判断显然是成问题的：一二线城市因为有 人口流入，住房面积是不够的;而三四线甚至更低能级城市的房子，因为 面临人口流出，房子显然是过剩的。 接下来的问题是，这些过剩的房子可以用于弥补一二线城市的住房面积不 足吗?当然不能，因为房子“不能动”。所以，一个更加清醒甚至残酷的 判断是，那些人口不断流出城市的房子不仅仅是过剩了，而且有可能成 为“废品”。

　　加速等因素，房价更可能是一泻千里。这样的预期一旦形成，想稳住房地 产将是难上加难。 所以，从政策层面上，不要强调总量过剩，而要说结构性短缺。这既体现 在目前住房的质量与人民群众更高要求之间存在矛盾，如折旧年限，有无 卫生间，几居室等等;另一方面住房的区位分布非常不平衡，如城乡不平 衡，以及一二线城市与三四五线城市之间的不平衡，更确切地说，是人口 流入地与人口流出地之间的不平衡。人口流入地区(如城市群、都市圈、 增长极)仍存在住房的供不应求。

　　三、“规范财富积累机制”是二十大的新提法，既点出了财富分配与财富积累 密不可分，也突出了财富分配与财富积累不可偏废。但一些人解读为：要 从存量维度搞再分配。由于住房是居民财富重要构成，居民财富差距的六 七成都可以由房产差距解释，政府可能会通过打压房价来“均贫富”。这 显然是一种误读。 因为打压房价不但不能“均贫富”，还会导致财富差距的扩大。 对OECD国家的经验研究表明：处于财富分布顶端的家庭拥有更为多元化。

　　如果所有房屋价值突然暴跌至零，各国净财富分配的基尼系数将由0.66大 幅上升至0.82，财富差距扩大到原来的1.24倍。 为什么房价暴跌可能导致财富分配差距扩大呢?其根本原因在于，只有对 于中低收入群体而言，房产财富才是最主要的财富构成;而对于高收入群 体而言，房产财富占比则要低得多。这也是中国的现状。 在这种情况下，房价下跌导致中低收入群体受损最多，而高收入群体则可 以通过更加多元化的投资组合来缓冲房价下跌带来的损失。由此来看，意 在打压房价来促共同富裕是行不通的。

　　四、基于皮凯蒂整理的国家资产负债表数据，我们发现：自工业革命以来，主 要发达经济体的房地产财富规模一直处在上升阶段(除了一战、大萧条、 二战期间有所缩水之外)，二战以后的规模扩张尤为明显。 目前，就房地产财富占国民财富(即一国的社会净财富)的比重而言，除 美国略低(或许与其高度发达的金融市场有关)之外，英国、法国、德 国、加拿大的占比都超过了50%，法国甚至超过了60%。 麦肯锡全球研究院的报告也显示：2020年，包括土地在内的住宅房地产

　　也就是说，在其所统计的全球净财富中，房地产财富占比超过了三分之 二。 而按照中国社会科学院国家资产负债表研究中心(CNBS)最新的初步估 算，房地产价值占国民财富的比重还不到40%，仍处在上升阶段。从中长 期来看，随着经济发展和富裕程度提高，住房财富占国民财富的比重还会 有所上升。 这就给中国的房地产未来提供了一个较为稳定的预期：即短期内房价调整 或许不可避免，但房价不会一路下跌，房产价值更不会一直缩水;如果目 光放得更长远一些，那么房地产价值占整个国民财富的比重还处在上升阶 段。

　　房地产发展新模式还在探索之中。就目前的讨论来看，更多关注的是房地 产供给。事实上，房地产发展新模式的核心是供求适配。因此，既要关注 供给面，也要关注需求面。 第一，住房是中低收入家庭财富的最重要构成。支持居民合理拥有住房资 产，是促进共同富裕的重要方面，也是房地产需求面的重要支撑。中长期 看，中国的城镇化仍在较快推进，中国经济增长仍保持在较高水平，房地 产财富占国民财富比重还会有所上升，从这个角度，坚持“房住不炒”， 支持居民合理拥有房产，也是支持居民在分享中国增长红利中积累财富。第二，解决“新市民”(即生活工作常住在城市但是没有城市户籍的人 口)住房问题是房地产发展的重要方向。这里主要是强调供给面。加快建 立多主体供给、多渠道保障、租购并举制度;围绕城市群、都市圈、增长 极做好住房供应，重点解决“新市民”住房问题;满足高品质改善性住房 需求。 第三，增量调整与存量调整并行。既然不能讲简单地讲住房总量过剩，就 意味着我们还是要盖房子，因此仍然有增量。但相比过去，这个增量要小 很多。存量调整是重头，既包括更新改造，还包括改变用途。 第四，既要优化房企资产负债表，也要优化居民资产负债表，发挥政府在 住房保障方面的重要作用。新模式中，房地产“三高”模式(即高杠杆、 高负债、高周转)不再继续。要通过资产激活、负债接续、权益补充、预 期提升等举措，改善优质房企资产负债表。这是供给方。 但与此同时，也要关注需求方，即居民的资产负债表。过去30年，居民杠 杆率一直处在上升态势。而居民债务中，超过一半以上是住房抵押贷款。 可以说，居民负债高最主要的驱动因素就是贷款买房。但目前我国居民部 门杠杆率已经超过了日本和德国，一些家庭也不堪重负了。而政府如果在 住房保障方面承担更多责任，就会适度减轻家庭负担，改善居民资产负债 表。 财政部对深圳住房保障的支持可以说迈出了重要的一步。财政部发布的 《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》提出，考 虑深圳人口持续净流入对住房的需求，加大中央预算内投资对深圳保障性 住房筹集建设的补助，加大中央财政城镇保障性安居工程补助资金对深圳 公租房、保障性租赁住房和老旧小区改造的支持力度，推动解决大城市住 房突出问题。