近期西安房地产市场供需失衡的矛盾有所缓解，但未获得大幅改善。按照计划，今年西安上市的房源面积共约2697万平方米，共计225509套，但目前的供应量只占了原计划的40%。

　　楼市遇冷？

　　近日，三迪曲江香颂枫丹473套新房源推出后，现场核验通过的家庭为零，引发外界关注，加之其他省市房价下跌、开发商打折销售等各种消息不断传来，也让西安房地产市场观望情绪变得更加浓厚。

　　记者根据西安市住房保障和房屋管理局（以下简称“西安房管局”）商品住房意向登记平台公布的数据粗略统计，今年9月份，西安共有11个项目意向登记数少于房源套数，合计推出的房源共有3126套。外界分析认为，这些项目多存在单价高、位置偏、配套差等一项或多项客观因素。

　　以三迪曲江香颂枫丹为例，项目两栋精装高层备案价为14496元/平方米，而在同一区域内的金地南湖艺境销售的同类型房源均价为12490元/平方米。

　　在三迪曲江香颂枫丹项目售楼部，置业顾问告诉记者，此次开盘，登记数量少于可售房源数量而不需要摇号的最大原因就是价格高，“但是仍然不愁卖，现在已经只剩下100多套房源。”

　　记者了解到，之前登记人数较少的万科翡翠国宾和保利中央公园的均价分别为20380元/平方米和15301元/平方米，相对周边同类型项目价格偏高。而如清凉灞柳、富力白鹭湾、世茂璀璨倾城几个项目位置则相对偏远。

　　从统计数据来看，在刚刚过去的一周里（10月8日至10月14日），西安新增商品房预售项目11个，预售总面积44.4万平方米，环比下降21.2%；新增商品住宅预售项目7个，预售住宅总面积28.7万平方米，环比上涨28.6%。同期，西安普通住宅成交面积30.3万平方米，环比上涨114.1%，成交套数2684套，环比上涨120.3%。

　　朱郁认为，目前西安房地产市场比较温和平稳，没有出现业界和媒体所说的以价换量、以价跑量的现象，大量的优惠策略在西安各个区域当中也不明显，受制于供应量较少的影响，成交量依然缓涨，而价格也没有下探，但涨幅收窄在7%~8%。朱郁表示，三迪曲江香颂枫丹项目的单价高是登记数量少的主要原因，“新推的房源比一期的价格要高2000元，所以造成了量和价之间的明显反差。”

　　近期记者走访西安房地产市场发现，开发商在现场核验购房者的信息时都要求购房者出示不低于总房款30%的资产证明，且会明确告诉购房者，大部分银行要求首付比例达到四成，只有小部分银行可以三成。而二手房的首付比例已经达到了五成，甚至更高。而在此前，首套房首付比例为三成，二套房首付比例四成。

　　“首付比例提高，从金融风险来说，是在有意识的管控，提高首付意味着征信风险降低。另一方面和开发商自身的现金流有关系，现金流如果不能够快速回正的话，对开发会产生较大影响。”朱郁说。

　　供需仍不平衡

　　今年下半年，西安房地产市场供需关系依旧未改善，西安克而瑞6月~9月的统计月报中，均出现了供不应求的分析，6月全市供应136.9万平方米，环比下降19%，成交186.9万平方米，环比下降18.7%；7月全市供应73.5万平方米，环比下降46.3%，成交119.6万平方米，环比下降36%；8月全市供应81.1万平方米，环比上涨10.4%，成交142.7万平方米，环比上涨19.3%；9月全市供应113.2万平方米，环比上涨39.5%，成交124.3万平方米，环比下降12.9%。6月~9月的供求比分别为0.7、0.61、0.51、0.91。

　　据记者了解，西安房管局意向登记平台中可登记的楼盘并不多，截至10月16日，长安区正在登记的项目为零，城六区及各开发区正在登记的项目只有3个，暂未开始的项目2个。3个正在登记的项目房源总数不到700套，开放登记仅一天，就有2个项目的意向登记数超过了可售房源数，其中，大华公园世家项目可售房源数为334套，登记家庭数量已经达到了857个；中南·樾府可售房源共104套，登记家庭数量已经达到了443个（上述统计时间截止到2018年10月16日23时）。按照规定，上述2个项目必须摇号开盘。

　　进入10月份后，除了上述3个项目外，西安全市有8个项目共计1731套房源做开盘登记。8个项目中，只有2个项目意向登记申请数少于可售房源数，一个是香榭御澄项目意向登记申请数(共计136个，含撤销)少于全部可售房源（246套），另外一个是西安壹号院，可售房源共68套，意向登记申请数为12个，后者是面积190平方米以上的大户型，均价22506元/平方米。其余6个项目的意向登记人数均多于可售房源数量，需要摇号售房。其中，位于西安航天经济技术开发区的融创·揽月府三期项目全部可售房源共56套，意向登记申请数达到了511个(含撤销)，其中核验通过392个，未通过3个，未核验或申请撤销116个。其余几个项目的意向登记数也是可售房源数量的2~4倍之间。

　　记者走访多个正在做意向登记的项目发现，大部分项目售楼部人头攒动，不少购房者虽受楼市“遇冷论”影响稍有纠结心理，但“抢着上车”的心态仍未改变。“房价涨上去，哪有降下来的说法？”在名流印象售楼部，多名购房者给出了同一个说法。最终，该项目的497套新房源推出后，有1196个家庭做了意向登记。

　　西安克而瑞的研究分析报告指出，9月，全市共开盘项目42个，总推房源13118套，销售9302套，总去化率为71%。商品房市场依然表现为供不应求，供求比为0.91；成交量同比上涨14.5%；成交价趋稳，为14199元/平方米。其中，住宅成交106.3万平方米，成交均价为13342元/平方米，住宅市场供求比为0.84，供需矛盾稍有缓解。