腾讯财经《灼见》特约作者 况伟大（中国人民大学不动产研究中心执行主任、国家发展与战略研究城市与房地产研究中心主任）

　　住房长效调控的目标

　　众所周知，住房具有消费和投资双重属性。住房的消费属性是指居民的居住需求，是为了满足居民的基本需求或“刚性需求”。住房的投资属性是指投资者的投资需求，是为了获取资本回报。

　　因此，住房消费属性易化解居民的住房和民生问题，增进社会福利。住房投资属性易引发住房投机和住房泡沫，导致银行危机和金融危机。据此，为防范住房金融风险，解决居民的住房和民生问题，提高社会福利，住房长效调控的目标就是抑制住房投资属性，满足住房消费属性。

　　一方面，中央明确了“房子是用来住的、不是用来炒”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，是实现住房长效调控目标的顶层设计，是“治本”的措施，会进一步打击和抑制投机和炒房行为，满足居民的居住需求。

　　另一方面，防范房地产金融风险是贯彻落实中央提出的“坚决守住不发生系统性金融风险底线”的关键，是“治标”措施。对中国而言，房地产业及其相关产业是地方经济的主要产业，房产是家庭的主要资产，房贷是商业银行的主要资产。因此，守住房地产金融风险底线某种意义上就是守住系统性金融风险的底线。

　　对住房消费属性和投资属性进行标本兼治，住房长效调控目标才能有效实现。

　　实现住房长效调控的机制

　　一般而言，实现住房长效调控机制有三种。一是政府机制，二是市场机制，三是政府加市场机制。

　　上述三种住房长效调控机制涉及政府与市场的边界及其关系问题。其中，政府机制易引发政府失灵（government failure），导致住房供给短缺和效率低下；市场机制易引发市场失灵（market failure），导致住房泡沫和金融风险；政府加市场机制能有效克服政府失灵和市场失灵，既解决了住房供给效率问题，又解决了住房供给短缺和风险问题。

　　通常，市场失灵包括垄断、公共产品、外部性和信息不对称四种情形，但金融风险及其危机也是市场失灵的重要领域。因此，政府应打破开发商的垄断，为低收入者提供公共住房，强制开发商、房产中介和经纪人充分披露信息，打击住房投机和炒房行为，控制杠杆比率和信贷规模。

　　所以，要实现住房长效调控机制，需将住房和市场有效结合起来，但要划清政府和市场边界，防止政府缺位和越位。

　　建立住房长效调控机制的重点、难点及突破口

　　基于以上分析，建立住房长效调控机制的重点有两方面。一方面，严格实施限购政策，大力发展租赁市场，打击投机和炒房行为，贯彻“房住不炒”的定位。另一方面，严格控制信贷规模，继续实施限贷政策，严格控制开发商的杠杆比例，防范住房泡沫和金融风险。

　　而建立住房长效调控机制的难点在于两方面。一是中央政府和地方政府坚持住房长效调控机制的决心和信心，是否会发生动摇和摇摆，导致半途而废。二是中央政府和地方政府弥补市场失灵的能力，能否有效保障公共住房以及防范金融风险。

　　建立住房长效调控机制的突破口则在于，是否能够尽快化解一二线城市的高房价以及中低收入者的住房问题。