文/博山阁主人

　　2018年开年几个月，各地对于监管的政策频发，中国逐渐进入了一个房地产市场的严格监管周期中，在中国房地产市场的逐渐调整的大环境下，近日央行又放出了房地产调控的新信号。在2月5、6日召开的人民银行工作会议上，明确提出：切实防范化解金融风险。加强金融风险研判及重点领域风险防控，完善金融风险监测、评估、预警和处置体系。进一步完善宏观审慎政策框架，加强影子银行、房地产金融等的宏观审慎管理。

　　

　　房地产金融宏观审慎监管来了，那么房地产金融宏观审慎监管会对中国楼市带来怎样的影响呢？

 

　　一、为什么要宏观审慎监管？

　　首先，我们要明白一个概念，到底什么是宏观审慎管理，这个概念是经济学中非常重要的一个理念，它直接对应的是微观审慎管理，微观审慎是对单个金融机构进行安全、风险的监管，而宏观审慎则是从更加宏观的角度，从周期的角度，从整个行业政策的角度来防止金融系统的周期性波动和跨部门传导。这个概念还是比较拗口，我们简单点说，微观审慎是对一家公司的管理，宏观审慎则是对整个金融系统的全面管理。

　　

　　那么，为什么要对房地产金融进行宏观审慎管理呢？这要从历史的角度来看，上个世纪90年代开始中国进行房改，将原先的福利分房改为商品住房，从而开启了中国的房地产金融时代，但是面对着房地产较高的价格，即使是房改初期也不是所有家庭都能够一次性付款买得起自有住宅的，这就需要住房按揭贷款，这也就是我们房贷的雏形，由于有着金融体系的帮助，房地产市场才能够在发展过程中快速崛起，房地产商因为有了商业银行的开发贷得到了快速的融资，实现了房地产市场的大开发，而普通购房者因为有了住房按揭贷款从而可以用一个较大的杠杆（按照30%首付款计算，这个杠杆率达到3.33倍）买到自己的住房，从而实现了用明天的钱圆今天的梦。

 

　　然而，正所谓任何事情都是一把双刃剑，房地产市场也是如此，有着金融的助力可以帮助房地产市场快速壮大，但是同样房地产金融的占比不断提升也会带来巨大的风险，纵观全世界经济的发展历史无论是还是日本都曾经有过房地产金融泡沫破裂引爆经济的，最著名的就是上个世纪90年代的日本金融泡沫以及2007年的美国次贷危机。根据人民银行的数据显示，2017年12月末，全国人民币房地产贷款余额同比增长20.9%，增速比上年末回落6.1个百分点；房地产贷款全年增加5.56万亿元，占同期各项贷款增量的41.1%，比上年占比低3.7个百分点。虽然占比降低，但是占同期贷款增量41.1%比例也是一个常巨大的比例，从而房地产金融的重要性可谓不言而喻，在房地产市场比较发达的上海，根据上海市政府的公开数据显示房地产金融已经占据上海金融体系的三分之一。

　　

　　从2017年开始，无论是全国金融工作会议，还是中央经济工作会议都将守住不发生系统性金融风险作为风险防控的底线，在这种情况下对于房地产金融进行全局化的监管也是必然的举动。

 

　　二、房地产金融宏观审慎监管会给楼市带来什么？

　　我们上面说了宏观审慎监管主要是针对系统性风险的，而如今中国房地产市场的系统性风险有哪些呢？一是过高的风险，如果房地产的价格涨幅超过了收入涨幅，并且房地产价格的绝对值和收入的绝对值差距比较大的话，必然会出现供给难以支撑房价的现象。二是房地产市场供给风险。房子是用来住的，既然是住的那么一个人一天最多也就只能住一套房，所以房地产市场一旦户均住房套数超过一套的话，那么供给风险就会存在了，从2013年开始中国城市户均住房套数就已经超过一套了，这个风险就已经存在了。三是流动性风险，相比于其他的类似于股市、债市这样高度流动性的市场，房地产市场其实是不动产，这样也就导致了房地产资产的流动性很差，高度依赖金融系统支持，一旦金融系统对房地产的政策出现调整，那么流动性风险就会出现。

　　

　　举例来说，如今房地产市场最大的金融调整就是各个金融机构对于房贷利率的上调，房贷利率上调对于楼市的影响就是从需求端影响了购房者的购房需求，原先每个月只需要偿还一定的金额了，但是利率上调之后这个偿还金额也随着增加，这个增加比重和上浮利率直接相关，一旦这种上浮比重超过了还款能力的话，必然会导致购房需求的下降，原先能买得起房子的人也买不起房子了。

 

　　宏观审慎的房地产金融政策的核心是稳定房地产金融市场，不让房地产金融出现大的波动和调整，避免因为房地产金融政策和市场的剧烈波动真正将上述的风险引爆。还是用上面的利率这个作为例子，现在阶段房地产的利率水平其实相对不高，一旦低利率这种情况被打破的话，特别是基础利率上升，那么除了还没买房的人可能因为负担增加买不起房子之外，已经买过房的人也有可能出现问题，因为基础利率上升会导致月供负担增加，这个时候如果上浮比例过大的话，就有可能出现违约问题，从而导致房地产市场的下跌甚至崩盘，这就是房地产金融政策不能轻易调整的原因。

　　

　　所以，采用宏观审慎的房地产金融政策对于楼市的影响在以下几个方面：

 

　　第一，推动房地产市场向高质量市场发展。我们之前说了，房地产市场如今已经达到户均一套的地步，但是这种只是低质量的住房，未来改善性需求有可能成为房地产市场的重要需求，这个时候通过金融政策的统一调整将有可能为改善性需求提供方便。

　　第二，重点防范楼市风险。无论是日本、美国、都有因为房地产金融政策过度调整所导致了房地产市场泡沫破裂或者房地产市场崩盘的先例，所以统筹考量房地产市场金融政策，然后做通盘考虑，绝对比之前头痛医头脚痛医脚的微观处理好的多。所以宏观审慎将会逐步降低房地产市场风险，给市场吃下了一颗定心丸。

　　

　　第三，真正把房地产问题引回金融本质。房地产问题往往不是房子自己的问题，而是房地产与金融、经济、社会的联动性问题，所以通过宏观审慎的金融政策会把问题通盘考虑从而进行整个政策制度的调整。

 

　　房地产金融宏观审慎管理可以说是我国对于金融尤其是房地产领域的一次大的管理升级，其中的意义还是非常重大的。

　　作者：金融研究院特约研究员，财经专栏作家，财经评论员。

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