楼面地价的下降，对未来楼市房价走向如何？

　　临近年底，各大房企的动作都非常多，从降价促销，到全员卖房，再到内部购房，甚至强迫员工买公寓，似乎这一切都意味着，楼市凉了，房市冷了。

　　从数据上来看，超过7成重点城市的二手房价格环比下降，不仅降价城市数量在增加，降价幅度也在加大，虽然还有部分城市房价在上涨，但涨幅明显在下降，楼市进入寒冬，已然成为共识。

　　很多人都认为，这种下跌，是严厉调控的作用，甚至很多人还在对调控的放松抱有期望，以为只要调控一放松，房价定会反弹，而且当下房价已经开始下行，国家很快就会放松调控了。

　　实际上，我们来看看当下的楼市形势，或许比我们看到的房价下跌更加严峻。

　　一、土地大量流拍，房企不敢拍地

　　大家都知道，每一轮楼市的暴涨前奏，都是地价的暴涨，因为在当下的房地产中，地价在房屋成本中的占比越来越高，尤其是在楼市调控环境下，很多地方进行限价，再加上过去的地王频出，很多楼盘的楼面地价，已经占到房价的80%以上。

　　在这一轮调控中，在严厉的限价政策下，甚至有的地方出现了房价比楼面地价还低，当然，这是个别现象。

　　自今年以来，全国各地的土地市场就出现了大量土地流拍的现象，曾经土地拍卖的火爆场景，已然不再，很多地方的土地拍卖，场景惨淡，人员稀少，有的甚至出现了零报名的现象，土地流拍数量不断增加。

　　根据中原地产研究中心的数据显示，截至11月29日，一二线城市住宅土地年内流标的总数达到282宗，创下近六年来的最高记录，同比上涨了143%。

　　三四线城市的土地流拍更加严重，住宅土地流标的数量达到944宗，同比上涨了23%。

　　一二线和三四线城市叠加起来，前11个月，住宅土地合计流标合计达1126块。

　　当然，如果追寻房企拿地不积极的主要原因，是多方面的，首先，是在国家对楼市调控趋严，对房企融资进一步限制，尤其是加强了资金违规进入楼市的监管，使得房企融资受限，导致很多企业想拍地，但是没有钱；其次，这才是最主要的原因，那就是广大房企对楼市未来的信心在下降，很多房地产开发企业都在预料未来楼市不会持续景气，不仅有企业在出售项目，甚至有很多大型房企进行主业转型，对未来不看好的预期，直接导致房企拍地不积极。

　　其实，还有另外一个原因，那就是在前面这一轮暴涨之后，低价和房价都已经达到一个峰值，很多地方推出的土地，起拍价其实都不低，很多房企担心，一旦报名，很可能就直接中标，这些地块，如果并非特别优质，拿在手里，就很有可能变成一个烫手的山芋。

　　二、从土地成交数据来看，多地楼面地价下跌

　　过去，很多人都说过，要看一个地方的未来房价，就看之前一年时间左右的楼面地价，如果持续增长，未来房价一定会大涨，如果下跌，那未来房价就很难上涨。

　　楼面地价是低价在房屋成本中的直接反映，也是当今房屋成本中非常重要、非常刚性、而且是不能欠账的那一部分成本，现在几乎所有的地方都要求土地款全额付清之后，才给办理相关手续，不像过去，可以分期付款，可以先支付一部分。

　　从近年的土地市场来看，很多地方的土地市场成交都未达到年初预定的计划。而更为重要的是，土地的溢价率比往年都要低的太多了。

　　根据中原地产研究中心数据显示，今年1~11月，50个大城市卖地合计收入为3.27万亿元，在平均土地溢价率方面，50个城市中有45个城市出现溢价率下调，占比达90%；28个城市出现了平均楼面价下调，占比达56%。

　　伴随着土地溢价率下降的同时，是很多地方的楼面价下降，根据2018年前11个月的50个大城市土地交易数据显示，不少城市的楼面价下降明显，比如，上海市下降7.09%，苏州楼面价下降24.55%，天津、济南、福州、合肥、金华、深圳、厦门、乌鲁木齐等楼面价下降幅度均超过20%，深圳楼面地价更是下降了44.81%，福州下降32.79%。

　　楼面地价的下降，或许对未来楼市的走向，更具有指导意义。

　　当下的楼市，虽然已入寒冬，但依然有地方火热异常，而这根本的原因，还是市场习惯了对炒作的热情，还有人希望通过楼市去赚取快钱，然而，在“房住不炒”的理念下，要让广大老百姓有房子可住，就得让房子回归居住的属性，让房价稳住，因此，依靠炒作让房价突飞猛进，不仅政策不允许，市场也不答应。