涿州地处京、津、保三角地带，受益于京津冀一体化和雄安新区的政策利好，近两年房价一度上涨，在2017年达到近30000元/平方米的高点。随着楼市调控政策逐步深入，自今年以来，房价回落，目前均价稳定在13000元/平方米左右。

　　业内人士分析称，去年在北京“3·17”调控政策限制下，大量购房需求外溢，涌向环京区域，而涿州作为当时“环京唯一不限购城市”便成为部分购房者和投资客的首选目标，因此涿州房价一路走高来到了2017年的鼎盛时期。不过，今年涿州市加强了对楼市的调控力度，打击房地产市场违规操作，房价逐步回归理性。

　　近日，《中国经营报》记者走访涿州多个在售住宅项目后发现，在房价回稳、调控趋严的大环境中，项目方“小动作”不断，违规收费、无证预售、首付分期等问题频现。

　　巧立名目收费

　　记者采访了解到，涿州楼市前两年的火爆，吸引的不仅是北京外溢需求，还有全国性品牌房企的入驻，形成了如今品牌房企和当地房企的竞争格局。随着房价回落利润空间受挤压，房企之间的竞争更加激烈。为了进一步扩大利润空间，多个项目变着花样收取“电商”“溢价”等费用。

　　记者在多个项目走访时发现，虽然收费名称不同，但性质和操作如出一辙。此类费用指购房者与开发商签订商品房买卖合同的合同价之外，以电商、溢价等名目包装的费用，从几万元到几十万元不等，并且要求购房者在首付时一次性付清。

　　在走访中，鹏渤印象城的一位置业顾问表示，当前购房优惠力度很大，全款购房享受总房款9.5折优惠；按揭购房享受总房款9.8折优惠，同时，购房者交付定金后七天内补齐首付则可再享受9.9折优惠；电商是指首付时再加3.5万元，则总房款减免7万元，且此3.5万元不会在网签合同中显示。

　　位于涿州影视城附近的天保馨悦湾，也是在售房源较充足的项目之一。该项目一位置业顾问表示，按首付比例计算，首付三成可享受总房款9.9折优惠，首付四成或五成则可享受总房款9.8折优惠。同样，若购房者交付定金后三天内补齐首付还可再享受9.9折优惠。另外，首付时再加4.5万元，则总房款减免7万元，且此4.5万元也不会在网签合同中显示。

　　除了以上两个项目之外，记者在某品牌房企销售中心时，一位置业顾问介绍称，该项目地理位置优越，日后升值潜力巨大，当前在售均价在13000~15000元/平方米之间，而且购房还需交“溢价”。据其介绍，该“溢价”是指开发商首次开盘时政府备案价过低，与目前市场房价存在较大差额，开发商为了不亏本，只好收取10~20万元不等的“溢价”，并申明必须在首付时一次性交清，且无法在购房合同中体现。

　　为此，记者致电京南经济开发区规划建设局，一位工作人员表示，开发商收取“电商”“溢价”等行为都是不允许的。建议购房者要参照售楼处价格公示表，按照“一房一价”标准进行购买。并表示，相关部门将尽快了解核查此类违规情况，并对违规操作进行严肃处理。

　　五证不全即预售

　　在涿州长空路与龙马路交叉口附近的鹏渤印象城项目，衔接市中心与高铁新城两大区域，是涿州市区在售体量最大项目。规划建设31栋，共计3630套住宅，容积率2.5，绿化率35%。

　　据置业顾问介绍，该项目已启动销售3栋楼，分别为30#、31#、12#楼。其中，30#、31#楼共180套房源，启动销售仅1个小时，所有房源全部售罄。而12#楼目前处于顺销阶段，可选楼层已所剩不多。预计在九月上旬，将启动销售13#楼，现在正在排卡，排卡费2万元。记者在8月底走访项目时，该置业顾问向记者透露，截至目前，此项目尚未取得预售许可证。“现在暂时五证还不齐，但是齐是早晚的事。”置业顾问表示，已售房源均未获得预售证，需等预售证下发，才可进行网签备案。

　　根据《城市商品房预售管理办法》规定，未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。《商品房销售管理办法》规定，不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取任何预订款性质费用。

　　此外，记者浏览多家网络售房平台信息发现，在网络销售平台上，鹏渤印象城项目预售证信息显示已获得，且编号为“涿新房预售证（2015）第009号”。经过核查，“涿新房预售证（2015）第009号”是鹏渤集团早在2014年就开盘的项目鹏渤印象城·牛津花园，而非当下在售的鹏渤印象城项目。

　　为了核实该项目是否取得预售许可证，记者致电涿州市住建局，一位工作人员明确表示，鹏渤印象城项目五证不齐，尚未取得预售许可证，“预计9月中旬才能下来”。

　　基于该项目存在的“电商”费和五证不全问题，记者致电开发商涿州鹏渤房地产开发有限公司，并提出采访请求，该公司一名工作人员表示，负责该项目领导外出，会向领导转达。然而，截至发稿前，尚未收到任何回复。

　　“首付分期”实为定金

　　走访中，有置业顾问表示，为了照顾刚需购房群体和首付压力较大的客户，实力较强的开发商可以为此类客户提供分期首付，涿州现有的品牌开发商均可支持首付分期的购买方式。

　　以首付三成为例，购房者一般可分两期支付首付款，首次支付总房款的10%，剩余两成首付只需在两三个月内补齐即可。

　　通常所说的首付分期是指，首付款不用一次性交付，购房者只需根据约定，交纳首付款的一部分，剩余由开发商垫付，完成购房手续，然后在约定的期限内交付剩余的首付款。

　　然而，在实际操作中，首付分期的概念被部分开发商“改良”，出现名为“首付分期”，实为购房定金性质。其操作手法是开发商以可以分期首付为由，先向购房者收取部分首付款，而后购房者在短期内再交清剩余首付款。在首付款全部交清之后，再正式签订购房合同，办理贷款手续。就相当于先交的首付款类似定金性质，并非开发商替购房者支付首付款给银行。

　　一项目置业顾问表示，购房者在交付10%款项之后，并不可以直接网签，直到购房者补齐首付款之后，才能进行网签备案。