浅谈三四线楼市退潮的关键！住建部2018年7月曾表示，棚改促进了房地产市场平稳健康发展，房地产库存多的城市，通过棚改货币化安置，促进了房地产去库存。因为，2014年全国棚改货币化安置比例为9%，2015年快速上升至29.9%，2016年这一比例更是上升到了48.5%。官方数据称，2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存。根据这个数据估算，棚改这部分销售额约占过去几年三四线城市房地产销售额的20%-30%。

　　但是，从2018年开始，三四线城市的棚改货币化总量开始下降。比如政府已经将2018-2020年这3年的棚改目标从2015-2017年的1800万套下调至1500万套。此外，政府正在限制住房库存低的城市使用货币化补偿，以遏制房价上涨。所以，2018年的棚改达到626万套，2019年各地棚户区改造任务下降到285万套，比上一年减少一半。所以，不少媒体说，由于棚改项目的减少，特别是棚改货币化方式的改变，一些三四线城市的住房需求将全面减少，住房的库存将上升。

　　其实，这样的判断可能与三四线城市的实际情况有很大出入。因为，对于三四线城市来说，特别是对于经济不是很发达的三四线城市，一般城市居民的居住问题在1998年房改时，其困难的程度就很小，多数居民基本的居住条件可能得以保证。所以，经过房改后房地产市场十几年的发展，三四线城市居民的居住条件完全得到改善。我早就指出，只要不是人口大量流入经济发达地区的三四线城市，这些城市居民的住房基本上可能保持人手一套。即许多三口家庭，手上持有三套住房是常事。所以，这些城市的住房价格及住房租金一直处于一个比较低的水平。

　　但是，从2016年全国房地产市场去库存化，政府推出棚户区改造货币化安置，三四线城市一股住房投资潮兴起，这些城市的棚户区改造货币安排不仅创造出大量的住房需求，也由此引发这些城市的房价快速上涨。由于绝大多数城市的房价快速上涨，也吸引外地居民及城市周边的农村居民涌入这些城市的房地产市场。可以看到，在2017年-2018年，尽管一线城市的住房销售急剧下降，二线城市住房销售平稳，但是这两年住房销售面积及销售金额都连续在创记录，而这些记录都由三四线城市创造。即使在今年1-4月份，住房销售面积平稳，但住房销售金额同比增长达15%以上。