住房租赁新老问题交织 呼唤有效监管，实现租赁住房市场健康稳定发展，在提高租赁住房供给的同时，还需要明确规则、加强监管，重点要解决好信息不对称、信用不支持、质量不保证三个问题

　　■专家建议，要眼光向下，着重提升中低收入群体租赁住房的供给，这样很多问题会迎刃而解

　　违规打隔断，装修污染超标，租房“被贷款”……近期，长租公寓问题有所浮现。为何一些长租公寓陷入“成长的烦恼”？住房租赁市场究竟该如何满足“住有所居”？记者独家专访了中国房地产协会副会长冯俊，探讨租赁住房的有效监管与治本之策。

　　质疑怎么看？

　　推动租金上涨的，主要还是租赁市场的供不应求

　　哄抬租金，囤房炒作……这是近段时间长租公寓受到的一些质疑。以北京市为例，根据北京市统计局数据，2018年8月北京市租赁房房租环比上涨0.3%，同比上涨2.9%，前1—8月，同比增加3.1%。

　　那么，推动房租上涨的“祸首”是长租公寓吗？

　　“租金整体涨幅中，受长租公寓中介推动的部分不会很大。”冯俊表示，近几年租金一直在稳步上涨，尤其7、8、9月是毕业季，也是北京租赁市场的传统旺季。至于中介抢房源、囤积租赁房现象，冯俊认为，抢房源现象或许存在，但是中介囤房的可能性不大。因为空置率是长租公寓非常重要的盈利指标，对机构来说囤积一个月的成本远比租金上涨带来的利润高得多。

　　长租机构对租赁市场更大的影响，不是推动租金涨价，而在于对中低收入者租赁需求的“挤出”。冯俊介绍，根据克而瑞与链家的联合调查，在北京、上海这样的一线城市，如果将租赁市场按月租金划分一下，在超过6000元这一档，租赁住房的供应是需求的一倍多，明显供大于求；在3000—6000元这一档，供应是需求的70%；在3000元以下这一档，供应只能满足不到一半的需求。而自如、蛋壳等分散式长租公寓并不增加租赁供给，只是将存量租赁房集中起来、统一装修后再次出租，通过集中房源提升了供应效率，通过装修、提供增值服务优化了住房品质，拉高了租金。换句话说，就是将低档住宅租赁产品提升为了中高档。

　　促进“两个稳定”，冯俊认为，监管部门要着手解决三个关键问题。

　　一是信息不对称问题。准确的租赁价格发布机制有助于租金透明稳定。《条例》征求意见稿中提到，直辖市、市、县人民政府应当建立住房租金发布制度，定期公布分区域的市场租金水平等信息。冯俊认为，更理想的情况是，政府建立统一的待租待售住房的数据与分析系统，防止中介机构的数据垄断，增强消费者的知情权，实现全方位的信息透明。

　　二是信用不支持问题。杭州鼎佳长租公寓破产跑路事件中，既有企业的信用问题，也有承租人偷盗、损坏房内物品的信用问题。将双方都纳入信用监管，需要打通各部门间的数据壁垒，建立统一的信用信息系统。“有了统一信用信息系统，可以摒弃过去租赁市场中一些不好的做法。”冯俊举例，比如打通租赁信息系统和公积金管理系统，承租人逾期未缴纳房租就自动扣除其公积金，那么就可以取消普通租赁“押一付三”、长租公寓租金一付一整年等规则，保护承租人和租赁人双方的权益，也更有利于租赁市场稳定。

　　三是质量不保证问题。对租赁住房的房屋质量、环保标准、防火标准要有更明确的规定和监管，让承租人的人身财产安全有更高保障。

　　“期待《住房租赁和销售管理条例》早日出台，为维护租赁稳定、解决一系列问题提供参照。”冯俊表示，在加快法规制定、加强监管的同时，仍要加大租赁住房的供给，并且眼光向下，着重提升中低收入群体租赁住房的供给，这样很多问题会迎刃而解。