01

　　随着一二线城市楼市逐渐降温，三四线城市却迎来了一波逆市飘红的上涨行情，伴随着中央鼓励三四线去库存的最高指示，某些人似乎嗅到了商机，开始杀入三四线城市抢房子，认为是最后一波行情机会，是板块轮动的体现，真的勇士，就不能错过最后一个铜板。

　　与此同时，三四线城市也轮番拍出地王，你方拍罢我登场，地价不断刷出新高度，开发商捧出大把银子来捧场，围观群众眼看着即将兑现的利好，按捺不住要进场，好一番热闹景象。

　　

　　那么，现在是入场三四线收获最后一波楼市红利的好时机吗?

　　02

　　我想先从前几天的一次高铁之行说起。

　　从北京坐高铁去郑州，一路上我看到的景象基本概括了中国二三四线城市加上村庄的缩影。

　　

　　生养许多人却最终离开它的小村庄，已是一片萧条

　　

　　一望无际的土地和田野，以及远方的重污染企业

　　

　　四线城市，看到的只有无穷无尽的房子，有已完工的，有待完工的。

　　

　　繁华的郑东新区，除了大量住宅，还有数不清的商业和配套。

　　这就是二线和三四线的现状，尤其在北方更为典型。

　　在二线，你能看得到人口、商业、活力和未来，在四线，能看到的就是凋蔽的商业、低端污染企业和无穷无尽的房子。

　　那么，三四线盖了这么多房子到底都卖给谁了呢?

　　这次去郑州，我见了一位米宅的粉丝，这位粉丝是一名地产开发商，在四线城市耕耘多年，开发过数个项目。和他的沟通中，我更深入地看到了四线城市的昨天、今天和未来。

　　下面，我就以第一人称的方式来转述这位开发商粉丝的叙述。

　　03

　　我是2000年以后开始做地产开发的，资金实力不算很强，所以一直下沉在小城市和县城，前几年陆续做了几个小项目，多少挣了一点钱。

　　一直到2007年，有一个在北方某省四线A市的拿地机会，我和朋友合伙去拍下了一块180亩的建设用地，前期的拆迁是我们自己来做，主要是村庄的拆迁，拆迁难度巨大，远超我们想象，整整花了两年时间才算拆完，前期所有的拆迁款全部是我们垫付，资金压力可想而知。

　　好不容易拆迁完成，终于可以开工了，工程周期却拖得很长，资金链一直绷的很紧，中间经历的各种磨难就不细说了。

　　一直到13年才第一期开售，但是销售并不理想，因为四线城市没什么人口流入，(,)的自住需求基本都满足了，长期稳定在四千元左右不涨，老百姓自然没有热情。而且那几年高息集资盛行，很多人的钱都投进去挣高息了。

　　不过这样倒也给了我们这些地产商一个最大的便利，就是资金拆借方便，你也知道银行的钱难借，但是这些放贷公司的钱好借，利息也不像高利贷那么离谱。我们就是靠着这些资金的拆借与周转，同时慢慢地卖房子，算是熬过了二期和三期开发。

　　但是到了14、15年，政府突然开始打击高息集资，一大批放贷公司的老板跑的跑，折的折，结果把我们也坑苦了，资金链断了，迫不得已去借高利贷撑下去，苦熬到项目封盘。

　　本来这个项目是可以挣到钱的，但是因为后期借了大额高利贷，利润大部分去填高利贷的窟窿了，最后基本是打了个平手，等于我辛苦了将近十年，只挣到了一点可怜的小钱。但是我还算幸运的，因为很多和我一样在四线做开发的兄弟，他们都死在了资金链断裂上，最后结局大多很惨。

　　我是15年结束这个项目的，可是没想到，16年下半年A市突然开始大规模棚改，市场一下子盘活了。这次是政府主导拆迁，把郊区的村镇几乎拆了个遍，而且取消了商品房回迁，全部是货币化安置，直接发钱。这下可好，好多老百姓手里有钱了，拿几百万的拆迁户不在少数。

　　老百姓有钱没房子，自然是去市场上买新房啊，市面上的滞销房源瞬间就被抢得差不多了，房荒一来，开发商自然涨价，然后，政府就开始高价卖地。

　　07年我在A市拿地不过几十万一亩，现在A市的地已经拍到了四百万一亩，各区都在不断爆地王，地王一出，媒体立刻跟进渲染，开发商涨价，中介鼓吹，市场情绪立刻就被煽动起来了。

　　整个市场就是一个字：涨！

　　借着这个千载难逢的机会，本地开发商开始使劲拿地建房子，知名开发商也进来了，比如A市，以前都是本地开发商做的低端楼盘，16年碧桂园来了，从推广到产品设计到规格，全方位秒杀本地土八路啊！

　　碧桂园开盘价，直接干到9800！当时市场上其他新盘的价格不过六千多，可是本地有钱人认啊，大房企啊，逼格高啊，装修豪华啊，照样咔咔地卖。

　　然后本地房企一看，碧桂园都9800了，不行我也得提价，7000、8000，房价就这么哗哗地涨上去了。

　　本地人一看，房价要疯，赶紧冲进去抢两套，外地人一看，四线行情要来啊，也来抢房，于是，三四线城市一派繁荣景象，政府开心，开发商开心，本地老百姓也开心，你好我好大家好。

　　你问我A市的经济怎么样。

　　我这么和你说，

　　全市纳税超过200万的企业都没有几家，根本没有支柱产业

　　，本地人要么是在政府机关、国企、事业单位上班，要么做点小买卖，想找个好点的企业打工，没有！要么就两三千的工资混着。

　　你问我A市的房价有没有可持续性。

　　这么说，碧桂园的房子9800买进来，再想原价卖出去是不可能的，市场上正常的二手房价格是六千多，而且都是次新房精装修，随便挑随便选。

　　A市

　　没有人口流入，只有人口流出，无人接盘，市场上又盖了无数的新房子。

　　所以，这一波行情之后，你应该想得到会是什么结果。

　　这就是一位四线开发商的自白，如此真实，真实到令人心生寒意。

　　04

　　2017年是三四线城市的狂欢之年，因为一二线限购后的资金回流，再加上大规模棚改的推波助澜，使三四线城市的房价高歌猛进。

　　据统计，2017年，我国各类棚户区改造开工609万套，已顺利完成年度目标任务，完成投资1.84万亿元。

　　据住建部部长徽近日说，2018年将扎实推进新一轮棚改工作，将改造各类棚户区580万套。

　　下图为2012到2016年的全国棚户区改造数据

　　

　　三四线棚户区大规模改造的优势显而易见，楼市去库存、拉动当地GDP、化解债务风险、推动民生工程，可谓一举四得。

　　没有需求创造需求，不但创造出购房需求，同时还可以带动家电、装修、家具等下游消费，进而拉动经济衰弱的三四线城市的GDP，中央可谓是用心良苦。

　　同时，三四线地方政府财政赤字严重，棚改之后，房价上涨，地价也得到有效支撑，地方政府、银行和开发商之间的债务风险得到了化解，地方政府原先高成本的地方债也逐步替换为低成本的棚改专项贷款，勒在地方政府脖子上的债务绳索可以暂时松那么一丢丢。

　　但对于经济捉襟见肘的地方政府来说，垫付巨额的拆迁和安置资金是不现实的，这个资金来源于央行提供的PSL，即抵押补充贷款，央行通过PSL实施了大量而快速的基础货币投放，最终以国有和商业银行贷款的模式流向地方政府，成为棚改资金的主要来源。

　　2015-2017年抵押补充贷款（PSL）期末余额情况

　　

　　然而，由于货币化安置比商品房安置的成本要高出约30个百分点，因此，在这波拆迁潮之后，地方政府的债务成本虽然降低了，但债务总额很可能反而扩大了。

　　而靠卖地拉动起来的GDP注定只是一时的虚假繁荣，没有经济的内在驱动力，没有人口的支撑，大潮过后，注定是一地鸡毛。

　　但是对于地方政府来说，靠棚改的经济拉动熬过这几年，只要能支撑到落地，最艰难的时期就算是过去了。

　　可对于这一波在三四线高位接盘的投资者呢?就只能祝你们好运了。

　　05

　　财富的向心力是如此之强，就如同一个巨大的磁场，将村庄的财富吸附到县城，县城的财富吸附到三线，三线的财富吸附到二线，一线。

　　这些巨量的财富，终于到一线的体量再也吸收不下，甚至被财富的黑洞反噬了，才会回流一部分给二线；二线同样也是如此，可是眼下，二线正处在分化与竞争白热化的阶段，有实力的二线都在争抢为数不多的强二线名额，抢到了，财富和人才如约而至，未来一片坦途，抢不到，请继续在弱二线的泥沼中挣扎。

　　而弱三线和四线呢，它们的前途在哪里，说实话，我看不到，即使是当下的棚改热火朝天，房价一路飘红，可是激情之后，没有经济和人口的支撑，又需要多久的疗伤期呢?

　　既然无法与趋势抗衡，就只能顺应趋势，拥抱趋势，

　　远离棚改带来房价虚涨的冲动和诱惑，远离没有产业和人口支撑的弱三线和弱四线，你和你下一代的未来，值得一张更好的城市入场门票。

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