首套房购买需求

　　将得到重点关注

　　国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员王瑞民在接受中国经济时报记者采访时表示：“中共中央政治局会议提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。供求关系的重大变化，意味着我国住房发展的主要矛盾从总量不足转向结构性矛盾，普遍的住房短缺已经成为过去时。”

　　这种矛盾主要是人口流动带来的区域间的结构性不平衡。由于住房不可移动，在人口快速流动的情况下，总量的平衡实际上无法反映区域间结构性供求矛盾，人口净流出城市的供过于求与部分人口净流入城市的供不应求并存，两者其实都是一种不平衡状态，需要因城施策进行差异化应对。

　　春江水暖鸭先知。王瑞民表示：“因城施策用好政策工具箱，需要给予地方政府更加灵活的权限，使地方政府能够依据当地供求关系的客观条件，有效调整和优化相关落地举措。”

　　继中共中央政治局召开会议之后，住房和城乡建设部日前表态，涉及降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。

　　最近很多政策出台之后，房企对后市如何看待?有房企相关人士表示，现在央企相对好一些，在众多利好政策推动下，预计楼市会逐渐向好。

　　在南方某滨海城市，销售人员告诉记者，伴随着打折促销，房子卖得很好。当地开发商优惠力度很大，交1万多块钱就可以买一套房，实际房价在4300元/平方米左右。“我们最近推出的低首付楼盘，3天卖了30套。”

　　北京师范大学政府管理研究院副院长、产业经济研究中心主任宋向清在接受中国经济时报记者采访时表示，降低首套房的首付比例和贷款利率，针对的是刚需，有利于拉动首套房购买者的购房欲望。

　　不过，在宋向清看来，住房和城乡建设部相关表态的影响还需要密切观察。“认房不用认贷”涉及几个问题：一是二套房贷利率水平下降幅度;二是二套房贷的首付比例如何调整;三是要看政策如何落地，提高贷款可得性。这既涉及到住房和城乡建设部、各个城市，也涉及到央行，后续可能会出台更有操作性的政策。

　　改造城中村

　　有利于改善居住环境

　　现在还有不少人住在城中村，居住条件有待改善。中共中央政治局会议强调，要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造。王瑞民认为，城中村改造一直就有，但这次是首次被提高到中央层面。

　　在王瑞民看来，城中村是城市增量扩张过程中形成的。城中村依靠优越的地理区位和丰厚的征地补偿金，形成了以出租屋租赁为主要谋生方式的家庭经济。

　　大量外来人口的涌入以及在宅基地基础上形成的竞争性出租屋市场，使城中村普遍存在基础设施缺乏、消防隐患突出、卫生状况较差等问题。由于缺乏规划引导，城中村违建现象普遍，容积率也较低。

　　“现在城市化进入中后期，面对不断紧张的用地矛盾，通过城中村改造等城市更新活动，有效盘活存量土地，对破解资源瓶颈、提升城市品质具有重要意义。城中村改造，能够提供区位合适的住房供应，可以促进有效投资。”王瑞民说。

　　王瑞民认为，城中村改造，需要妥善解决土地产权分散带来的“钉子户”现象和“多头管理”带来的体制问题，同时还需要妥善解决原来租住在城中村的新市民的居住问题，避免使城中村因改造而失去对新市民的容纳能力，要兼顾拉动内需和保障民生。

　　7月28日，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议召开。易居研究院研究总监严跃进对中国经济时报记者表示，此次会议信息量大，提及改造的目标和出发点，也提及改造的方式。这是过去相关政策中提及较少的。积极稳步推进城中村改造，有利于补齐城市建设治理的短板、改善城乡居民居住环境条件。

　　在此次会议后，合肥市发布了10条政策，提及“城中村”改造是公益性项目，并非营利性工程，大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”。

　　严跃进认为，这次城中村改造并非棚改2.0的内容，具有很多深意和创新点。一方面，强调了公益性导向，进一步提及改善居住环境的内容，这和疫情前大城市城中村治理出现很多新问题有关。同时，这也是一项系统工程，提及了优化房地产结构，后续或和保障房建设等工作密切挂钩。

　　另一方面，一些大片区的城中村改造会加快。一些具有非常好的公共设施配套建设能力的房企，更有机会获得此类片区的土地项目开发机会。