这几天，楼市大消息不断。广州上浮购房利率，西安变相放松限购，而今天香港楼市又传来令人瞠目的数据。

　　2月3日，据香港大公报消息披露，香港楼市高速列车越开越快，去年香港私人住宅楼价及租金指数升幅均为五年最大，各录约14.8%及7.9%。楼价连升21个月，且连续14个月创新高。

　　各类单位中，实用面积约1076平方英尺以下的三类中小型单位，去年的升幅与整体相若，即约14.1%至14.8%不等；其中九龙及新界区实用面积431平方英尺(A类单位，约40平方米)以下的单位平方英尺价已升至约1.28万及1.204万港元不等。 （约人民币11万/平方米左右）

　　有学者认为如情势不变，今年楼价会再升15%。

　　简直是涨疯了。

　　内地的中心城市虽然也一直保持着上涨趋势，但连续上涨21个月的城市还未出现，要真有，政府早就通过行政手段给摁住了，也就香港这个特别行政区才有可能出现连续上涨21个月。

　　很多人都在期盼着内地税尽快落地，这样就能跌了。看看如今的香港就能明白，房地产税对房价抑制作用其实不大。

　　香港可是房地产税重税区。香港是自由贸易港，回归之前，就以发达地区的身份加入了WTO，WTO缔约国之间大多数商品是免税的，只有特定的商品收不高于百分之五的关税！香港的免税，是指，除了烟、烈酒和动力用的燃油（汽油、柴油等）之外，香港不对其他进口物品征收关税。

　　所以，香港的许多东西，比如化妆品、首饰、衣服包包等相比内地都要便宜许多，香港也因此成为了购物天堂，每天都有许多内地人去香港购物。

　　这么多东西都是免税，那政府的主要财政收入就只有从房子、上征税获得。香港关于房子和土地的税种主要包括差饷、地租/地税、物业税。

　　

　　虽然房价也曾大跌过，但从香港房价涨幅史来看，整体是呈现阶梯式上涨，屡创新高，已经位列世界第一，伦敦房价世界第二。

 

　　个例说服力不足。那再看。美国也是征收房地产税，但最新数据显示，2017年美国房价均价再次创下历史新高。

　　为了防止香港本地人炒房和内地人入港炒房，香港在2016年年底决定，把非香港户籍人口在香港购买住宅，以及香港户籍人口购买第二套住宅的“从价印花税”，从此前的最高8.5%，一下子提高到了15%。

　　这力度才叫强，内地楼市调控相比于香港简直是小巫见大巫。香港印花税几乎翻倍的结果是，内地人在港购买一套400万的住宅或者香港人购买第二套400万的住宅，印花税就得缴纳60万，2000万就得缴纳300万。

　　

　　这还只是印花税，还有其他各种税种。如此重的税，都没能阻挡香港房价上涨。

 

　　香港本轮上涨的逻辑是什么？主要有两个：

　　1、香港本轮房价上涨的背景，是内地进入强调控周期。

　　由于内地楼市政策干预过强，高净值人群更看好香港楼市的发展，导致资金流入香港的股市和楼市。所以你会发现，香港本轮房价上涨周期当中，香港的股市也在不断创新高。

　　香港恒生指数走势

　　2、土地稀缺，这是香港房价长盛难衰的关键因素。

 

　　香港陆地面积约1104平方公里，常住人口有737万人，人口密度全球第三。狭小的土地面积，成了香港房价价难以解决的重要原因。

　　香港地产大亨、中原地产创始人前几天接受一个访谈的时候，曾透露了香港楼市令人震惊的现状：

　　人们对香港的印象是地少人多，土地不够用。但其实香港有大量土地，其中40%是郊野公园。

　　香港用做城市发展的土地，占比不过25%，其中用做住宅的土地仅占7%，这其中还有一些是用在低密度的乡村丁屋和居屋上面，城区用地占比才是4%。

　　也就是说，只要再拿2%的土地出来，就可以改善居住面积50%。但是，香港一直做不到这一点。

　　以上信息表明，香港政府与内地政府一样，都非常吝惜土地供应。

　　但结合香港的特殊情况，回过头来想想，香港政府吝惜土地也是可以理解的。

　　香港由于历史原因，是中国的特别行政区，面积已经被固定，土地是用一块少一块，不像内地城市，空间不足还可以通过吞并的方式来扩充，比如2017年杭州将临安撤市设区，青岛将即墨撤市设区等。

　　此外，香港的财政收入主要靠土地和土地上建的房子，土地就是香港政府的命根子，必须细水长流。

　　香港不愿意过分增加土地供应量的还有一个因素，就是香港政府的财政收入对房地产行业的依赖性非常高，大概有一半以上的财政收入来自房地产行业，比内地城市高得多。特区政府也在忧心当楼市逆转时，会对金融体系及经济造成大冲击。

　　如此看来，不管是香港还是内地城市，都在承受着房价高企和难的两难境地，可谓是难兄难弟。