由于房地产市场的繁荣发展，房价不断上涨，绝大部分人认为，这些年投资房产的人，除了非常背运的以外，基本上都赚到钱了，尤其是投资住宅房产的，如果前些年有钱，可以闭起眼睛来买，只要能买到手，基本上都能赚个几倍，多的达到10倍、20倍，这十几年下来，如果还有人说买房子买亏本了，那真如同中彩一般，这样难的事请都能碰到，这运气也就没啥好说。

　　我们在讲到商业规律的时候，通常都会说到帕累托法则，也就是80/20法则。说的是社会中原因与结果、投入与产出、劳动与报酬之间存在的不平衡规律，任何事物重要因素只占少部分，其他80%都是次要的，如社会20%的人拥有80%的财富，商店20%的商品带给商家80%利润，80%的的营业额由20%的顾客创造，做企业只有20%的老板是真正赚钱的，80%是不挣钱甚至是赔钱的，等等。

　　在房地产行业，这个规则好像也说得过去。根据国家统计局数据，截止2018年全国有房地产开发商接近10万家，如果按二八法则，大概中间有2万家企业挣钱，8万家没挣钱或亏本，甚至破产。接触了解一部分开发商情况后，感觉这个概率估计起来差不多，的确很多开发商在淘金过程中把自己的老底都贴进去了。

　　现在房地产行业集中度越来越高，来自官方机构的统计数据显示，2017年房地产TPO100所占市场份额达到47.7%，至2019年前半年，TOP100的市场占比已经高达70.5%。按这样的数据，10万家房地产企业，能有2万家挣钱已经很不错了。可见，二八法则在开发商这个行列中，是适用的。

　　对于终端住宅市场，老百姓买房后又是什么情况呢？是否像绝大部分人认为的，几乎所有人都赚到钱？中国房改这20年来，房价一路上涨，几乎所有买房子的人资产都在增值，这是事实。按这种情况，住宅市场不要说只有20%挣钱，就算说90%的人赚钱，都算是少的了，几乎是全民皆赢。这么说来，80/20法则好像在房地产终端市场失灵了？

　　其实，这是很大的错误认识，长久以来，在房地产终端住宅市场，有几个概念一直被人所忽视。真正追究起来，80/20法则在房地产终端没有不适用，事实上，在中国的住宅市场，真正赚到钱的最多只有20%，80%以上没挣到钱。也就是说，帕累托法则没有出问题，房地产终端市场少数人赚钱的规律也没被打破，而是我们的认识进入一个误区。为什么这么说呢？让我们一起把这里面的秘密揭开。

　　其一

　　在通货膨胀的大背景下，房子的价值并没有提高。例如，1998年我国的M2总量为104498.5亿元，到2017年底是167.68万亿元，再到2018年12月，国内M2总量是182.67万亿元，也就是说20年来，广义货币M2已经翻了17.5倍。

　　同时，我们以工资来计算，98年全国的平均工资大概在500~800元之间，20年后的今天，全国平均工资大概在5000~8000元之间，涨了10倍左右。如果以物价水平来计算，根据与老百姓生活息息相关的生活用品、消费品来评估，如大米、猪肉、鸡蛋、水果、理发、公交等，涨幅有多有少，综合下来，20年间涨价大概在6~10倍之间。

　　再看房地产价格的涨幅，综合官方、第三方以及业内研究机构的各种数据，20年间，全国的住宅平均价格大概涨了6~8倍，涨幅少的地方涨个2/3倍到5/6倍，涨幅大的城市，涨到10倍以上，小部分热门城市及城市区域涨幅超过20倍。

　　由此看，在通胀的背景下，所有的东西都在涨价，20年前房价每平米2000元，今天的房价每平米2万元，如此对冲，房子的价值并没有增加。

　　其二

　　在房地产终端市场，以刚需购房居多，大概占到全部市场份额的80%，投资性、投机性购房大概占20%。所谓刚需购房，目的就是自己居住，说到底，房价再怎么增值，都是账面财富，与赚钱毫无关系。房价虽高，刚需族总不能把自己的房屋卖了，然后去流浪吧？房子再值钱，也得自己住着。

　　因此，只有手头上有多余房子的人，还有那些投资投机性购房者，才能从房价的增长中真正受益，这部分人，大概占到全部购房者的20%。可见，80/20法则在这里没什么问题。

　　其三

　　最容易被人忽略的，是买房人的机会成本。大部分购房者为了买房子，把未来10年~30年的收入都透支了，这代价有多大？如果是刚需买房者，购房时间大都在结婚前后一段时间，此时正值青春年华。对大部分家庭来说，在凑齐了首付买一套房子后，银行还贷将要占用以后每月收入的40%~50%，有些甚至高达70~80%。因此为了还贷，开始省吃俭用、不敢消费、不敢跳槽、不敢尝试新的发展机会，甚至不敢生病。这些原因导致很多年轻人在创造力最强、发展事业最佳的年龄里，失去了向更好方向发展的机会。这才是买房最容易被忽略掉的，也是最关键的因素。

　　所谓机会成本，对个人而言，就是自己选择一种生活、工作或发展方式，却失去选择另外一种方式的机会，从而为此付出的代价。2007年，"房奴"一词成为那一年教育部公布的171个汉语新词之一，人们对"房奴"的定义，就是"用一生最黄金的20~30年时间，每年用可支配收入的40%~50%甚至更高的比例偿还银行贷款本息，从而造成家庭生活的长期压力，影响正常消费的这个购房群体"。最宝贵的二三十年时间，为了一套房子而失去很多，值不值得？每个人的答案或许都有所不同，但是机会成本很大，这种说法应该没问题。

　　03

　　唯一可安慰的是，通过银行按揭贷款，在通胀的背景下，每个购房者的负债压力都在逐年减轻。例如，20年前要还贷的2000元/月，随着货币贬值、工资上涨，今天支付起来已经毫无压力；10年前5000元~10000元的房贷，如今随着收入增多，负担也在慢慢减轻。这是通胀情况下，资本市场带给负债者的红利，购房者享受到了这个红利，也算是对机会成本的一种补偿。但是，如果与失去的机会成本对冲，这种购房说带来的"红利"是正数还是负数，还真难说，毕竟红利是可以计算的，而机会成本则是隐形的。

　　例如，20年前假如马云、马化腾不是用50万元创办企业，而是拿着50万买套房子，如今会怎样？无独有偶，在同一年，财经作家吴晓波用了50万元买下浙江千湖岛上的一个小岛，现在他还是这个岛的岛主。同样的50万元，放在不同人的手里做不同的事情，就会有不同的结果，但买房子绝对不是最好的结果。

　　当然，客观地说，能够成为马云、马化腾的人毕竟少之又少。但在中国经济高速发展的这二三十年里，各行各业都有埋头挣大钱的人，很多人都是从小本生意开始起家的，如果他们当初把仅有的一点钱拿去买房子了，估计也就没有了后面财富的倍增，说不定至今也只能守着一栋老房子。当然，我们不排除也有很多人在创业、发展的过程中失败，正因为如此，机会成本，才是隐形的、不可预测的。

　　另外，对于这些年买房是否挣到钱，还要认识一个问题：通胀带来银行还贷者的红利，体现在房子中，对于刚需买房的的人来说，其实意义并不大，它只是画了一块很大的饼，根本无法充饥。原因前面已经说过了，就算房价涨到天，刚需们的房子也得自己住着，除非只有自己的房子在涨，别的房子都不涨，然后，你才有可能卖掉自己增值的房子，再去买便宜的房子。否则，通过银行的资本杠杆来实现住房梦，最终解决的只是自己的住房问题，其实与赚钱丝毫无关。

　　04

　　由此看，80/20法则在房地产市场并没有失灵，而是同样适用。房地产终端市场，最终能够挣到钱的，大概只有那些手头有多余房子的人，或投资投机性购房者，这个数量大概就是20%。而80%的人，在这场房地产的繁花梦中，最后都落得一个空欢喜，猛然醒悟时才发现，房子依然是房子，自己依然是自己，与赚钱毫无关系。住着千万的房子，过着苦逼的生活，这又是如今多少人生活的真实写照呢？当知道了个中奥秘，也就没什么奇怪，因为大部分财富始终掌握在少部分人手里，任何行业能挣钱的只有少部分人，哪怕是一路高歌的房地产行业也不能例外。