天津市的整体二手房交易均价趋势是缓慢下跌的,根据统计数据,2018年第21周(5.21-5.27),天津新建商品住宅新增供应量约28.7万㎡、2298套,成交面积约40.2万㎡,3679套,供求皆环比大涨,涨幅均在100%以上;全市备案均价16475元/㎡。
从整个5月份来看,新增上市供应商品房140万平方米、1.2万余套,供应量比三、四月分别增长400%和185%,成交价格整体保持平稳。
从成交区域来看,市内六区成交占比为7%,其中,河东区成交1.7万平米,占市内六区的66%。
环城四区成交量占据成交主力位置,占全市45%。其中,津南区成交量为6.4万平米,占环城四区的36%。
远郊区县成交量占比31%,其中,武清区成交量均为5.2万平米,占远郊区县的41%。滨海新区成交量占比为17%。其中,中新天津生态城成交量为1.7万平米,占滨海新区的25%。
从数据中我们可以看出,由于市内六区后备土地资源有限,现在环城四区是销售的主战场,环城四区也是新政颁布后供应量增加最多的地区,相比之下,滨海新区的供应则相对平稳,这导致在最近一周中滨海新区的供应占比有了下降。
在米宅看来,虽然新建商品住宅的供应量和成交量数据是准确的,但新房的价格仅是备案价格,备案价格受到政府的严格监控,新房项目销售许可一经备案,价格就不能再有任何改变,并且在备案时同区域同类型产品的新房项目价格都有最高限价,不能突破限价。
在实际销售中,开发商想出各种办法对抗最高限价,有些楼盘要高价买车库,有些楼盘则推出精装修产品,在装修上尽量加价。
当然,也有部分楼盘存在新盘价格比周边二手房明显价格更低的情况,这种楼盘自然是一房难求,要通过摇号,坊间则流传各种要托关系的小道消息。
也有个别因条件不好(比如位置太偏缺少配套)而滞销的楼盘,也乘机在营销中营造出房子短缺的态势,引诱购房者赶紧下手,在实际买房中大家一定要注意甄别,不要慌乱。
相较于新房备案价格,二手房交易价格更能真实反映市场的成交价格变化。
二手房市场的数据我们选取了最新二手房交易数据。
从表中可见,从去年6月到今年4月份,天津市的整体二手房交易均价是缓慢下跌的,今年的4月份是价格的谷底,但在5月份,房价则有了上涨趋势。
根据最新数据,5月份的成交二手房参考均价是27239元/平,4月份是26378元/平,环比增长了3.3%,由于5月份的统计数据包含16日新政颁布之前的成交数据,因此新政之后的增长幅度应该比这个数据稍大些。
从我们实地走访来看,新政之后房屋挂牌价格普遍每平米上涨了1000元到2000元左右。
从成交量上来看,新政颁布之后,成交量有了成倍的增长。
5月20日是新政之后的第一个周日,成交量几乎是之前日均交易量的4倍,接下来的周一,日交易量创下了近年来天津市二手房交易的纪录。
在随后的一周中,交易量逐渐平衡,但仍然比新政发布之前有着大幅增长。