“经历28个月的史上最长楼市调控之后，目前调控已见成效，政策继续从严似无必要，并且目前正遇经济有下行压力之际，在目前稳经济的背景下，政府对房地产的调控基调也由压转稳。”华创证券研究所房地产行业首席分析师袁豪表示地产主流房企估值已经处于底部，看好行业发展。

　　记者：近期市场屡屡传出部分城市放松房地产政策的消息，您对此如何点评？

　　袁豪：今年下半年开始，住宅成交逐月走弱，房价略有下降，土地市场快速冰冻，经历28个月的史上最长楼市调控之后，目前调控已见成效，政策继续从严似无必要，并且目前正遇经济有下行压力之际，在目前稳经济的背景下，政府对房地产的调控基调也由压转稳。近期中央经济工作会议中对房地产行业的表述由去年会议的“差别化调控”变为今年会议的“分类指导”并强调“夯实城市政府主体责任”，以及随后住建部工作会议中强调“稳地价、稳房价、稳预期”以及“因城施策、分类指导”，地方政府的自主权将有所提升（包括责任），预示着2019年房地产调控或将遵循因地制宜的、有松有紧的、更为灵活的“因城施策”，近期菏泽、广州、珠海的政策微调也符合该思路。

　　记者：2018年是房地产调控较严的一年，展望2019年，房地产政策将会如何演变？

　　袁豪：为了逆周期调节稳定经济，目前宏观政策已转向趋松，而参考可比较的2011-2012年楼市放松节奏以及2019年二季度房地产上下游共振走弱时点，预计2019年二季度前中央层面楼市政策或有缓和。不过，本轮周期的城市间周期错位、低库存、居民杠杆率略高等三大差异决定政策路径将不同以往，城市间周期错位要求更灵活的因城施策，调控权责或将下放地方政府，政策松紧将更因地制宜；低库存则要求供需两端同时放松，供给端放松包括限价、限售、供地及资金等，需求端保障刚改需求、继续打压投资需求，其中对于刚改需求的信贷错杀或将有所修复。此外，住宅政策性金融机构正在研究设立，望将加大对城镇中低收入家庭和新市民租房购房的支持力度；三四线居民杠杆率略高将制约三四线的政策空间（包括棚改），预计一二线宽松、三四线平稳。

　　记者：2019年房地产基本面情况预测？房价走势如何看？

　　袁豪：展望2019年，综合考虑棚改收紧对三四线需求透支（对销量负面拖累不到7%）及国债收益率下行预示后续按揭利率存在降超50bp可能（对销量正面拉动不超2.5%），预计2019年销售面积同比-5%，并考虑低库存托底房价及政策等积极因素，预计销售均价同比+0%、销售金额同比-5%。土地投资方面，今年土地购置费大幅走强，前11月同比达+60%，源于形象进度法改财务支出法导致记账前置及土地款催缴行为导致支出前置，但上述透支行为弱化将导致土地购置费加速下行，预计2019年初增速转负，并预计2019年土地购置同比-10%。施工投资方面，2018年第三季度土地市场快速冰冻料将延后6-9个月在2019年二季度传导至新开工转负，对应2019年二季度施工见顶、随后回落，综合考虑拿地弱约束及低库存支撑，预计2019年新开工同比-4.5%，对应施工同比+4.3%，同时施工单价同比+0%，对应施工投资同比+4.3%。综合考虑土地投资和施工投资的影响，预计2019年投资同比+0%。

　　记者：A股市场房地产板块走势如何看，投资策略方面有何建议？

　　袁豪：维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑，从近期会议以及中央经济工作会议表态来看，行业积极因素正在酝酿，政策和资金环境都有望逐步改善，目前AH股主流房企2019年PE估值仅4-7倍，对比美国龙头次贷危机前估值底6.5倍，目前主流房企NAV折价40-70%，均表明估值已经处于底部，看好行业发展。