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构成成本最大头的是地价

2018-12-12T15:11:59 | 来源:安居网房地产信息网 |

  构成成本最大头的是地价,2016、2017年之后,地价始终居高不下,今年政府开始大量供应之后,这种势头才稍稍遏制。虽然整体溢价率明显走低,年内以底价成交为主,但是政府土地推出的起始价格已经相比于两年前有大幅度提高。因此今年秘密君关注土地市场的其中一个重要方面就是:政府挂地起始价格是否有所降低?从目前来看,是有的,但是并不明显。土地价格仍然是构成房价的大头,而且是构成开发企业的刚性成本。
  构成成本上涨的另一个因素,也是去年以来的非正常因素:材料价格上涨迅速。就秘密君所知,因为材料上涨,很多总包单位属于干一平米赔一平米的状态。数据显示,11月全国水泥均价达到每吨452元,同比上涨22%。其中,华东地区的水泥价格上涨最快,均价达到每吨529元,部分地区甚至突破600元。
  根据数字水泥网数据,近期,浙江杭州和绍兴低标号价格上调50元/吨,高标号价格上调30元/吨;江苏扬州和泰州水泥价格上调30-40元/吨;上海水泥价格上调30元/吨;南京部分企业公布价格上调30元/吨。
  这一现象不止于华东地区,其他城市也是如此,部分城市的水泥价格甚至一度突破每吨600元,水泥从严重“产能过剩”成为紧俏物资。除了水泥沙子地价外,还最近几年飞速上涨的人力成本。
  从数据来看,武汉、合肥、沈阳、天津都是属于成本高,而售价相对较低的城市。目前天津房价平均成本约在18000元左右,而平均售价约在20000元左右,换句话说,房价的成本压力极大,开发商主动下调价格的空间同样十分有限。
  如果房价成本大,企业的确是存在成本压力,而成交量目前虽然随着推盘迅速放大,但是成交价格却并没有显著改善,统计局最新公布的70城房价数据显示,有14个城市二手房销售价格环比下降,调控先锋北上广深四大一线城市全线下跌,深圳跌幅达到0.6%。
  一头是价格涨不动,一头是成本降不下来,所以的确是有不少企业在赔钱卖,杭州10月、11月先后出现了超过6个项目,售价仅仅比地价高3000元/平方米。3000元在当前的建安成本面前,的确是在赔钱甩卖,天津目前低价走量的项目不在少数,虽然不赔钱,但是绝对处于微利的边缘。
  企业微利可以简单推断出两个后果:尽可能节约成本与调整价格的空间有限。目前各种裁员的声音很普遍,这就是节约成本的一个方面,更重要的是建安成本。高价拿地的企业为了以可接受的价格尽快入市质量问题的将会是长久的存在。而目前市场销量回升稍微给了开发企业一丝信心,冲量的指标过后,企业价格向下调整的空间有限,动力更是不足。
  如果想要看一个行业能有多敏感就看房地产,如果想看一个行业能有多死板也得看房地产。任何风吹草动都能拨动房地产敏感的神经,但是上涨民怨沸腾,下跌又哀鸿遍野。惊涛骇浪之中过独木桥,这一次究竟能安然走到横盘静待长效机制的彼岸么?
  天津的整体房价在近一个月确实出现了下降,只不过每个区的降幅不同而已。此次的降价可以说只是个开始,随着年关将至,不少开发商将会为了资金的回笼,而大搞促销活动。所以天津房价的降价风波还在后面。
  天津新房十月的成交价约为一万六千一平,环比下降了百分之零点八左右,幅度较小,大概两百块钱左右,还不够请客。有网友戏言,天津房价至少要降到一六年的水平才算降价。
  在十月,天津新房成交价降幅最大的为红桥,大概降了百分之三左右,所以生活在红桥的小伙伴,对房价下降的感觉最为明显。不仅有下降还有上涨,十月东丽的房价就非常的坚挺,逆势上涨了百分之三点六,在东丽的朋友,可就感觉不到下降了。
  不仅是新房,天津二手房市场也是非常的景气,整体大概下降了百分之零点七五,幅度与新房相差不大。小编在58同城天津二手房频道上,就看到了不少的降价房源。不只是十月,本月二手房继续下跌,跌幅达到了百分之零点九,跌幅有微小幅度的扩大。
  1、天津楼市出货加快,折扣先行:无论是新盘还是老盘,一个接着一个的开盘、加推、领销许。不止开盘抢跑,开发商们还大打“价格战”,用员工内部房、特惠房源……来争抢客户。且这一趋势还在继续。不仅市区高端盘也出现了“松动”,风头正盛的精武镇、李七庄外,团泊西、团泊东、津南、宝坻、武清等多个板块折扣更是一个更比一个多。
  大唐盛世10套特惠房,单价6900元/平米起。
  融创星耀五洲员工房87平米,总房款在82万到87万之间。
  东丽区大唐印象最新优惠政策,小高层3万抵8万,109平米洋房3万抵10万,122平米洋房3万抵12万,143平米洋房3万抵20万,167平米洋房3万抵25万。
  空港复地湖滨广场11月23日已开盘,均价19800元/平米(之前放风价24000-25000)。经理推荐房源,80-98平米,折后总价157万起。
  团泊东之前区域高层9000+,洋房12000左右。现在洋房都卖出了高层的价!
  绿城桃李春风洋房9900元/平米起,合院别墅480万/套起。
  碧桂园丽泽府洋房均价9500元/平米,总价约80-90万/套。

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