盈利面临挑战，未来收益分配或为难题

　　近年来，在“租售并举”的政策主导下，不少开发商抢滩租赁市场大蛋糕。但是盈利难仍是难以绕开的问题。对北京市场的自持租赁住房来说，高昂的土地成本和资金成本，更让其一出生就成为亏本的买卖。

　　中原地产首席分析师张大伟表示，相比于自持租赁项目拿地的高成本，集体租赁住宅的账肯定能算得过来。

　　众所周知，万科拿下海淀两宗自持地块耗资109亿元，楼面单价高达3.6万元/平方米，而大兴瀛海镇集体租赁住宅项目的楼面单价仅为10146元/平方米，大兴另外三个项目的楼面单价也均在10000元/平方米左右。

　　据公开资料显示，大兴瀛海镇集体租赁住房项目中，需要配建幼儿园等配套设施，建筑规划面积达2400平方米，因此，需要参与房企承担一部分建设费用。 有房企人士测算，集体租赁住宅仅算建安费、财务费、管理费，不算利润分配，如果未来租金在2元-3元/平方米/月，回收期也差不多需要10年左右。“万科做租赁物业肯定不是按照租金回报来算的，除非用基金、Reits替换出来，不然算不过来账。”上述房企人士表示。

　　万科方面则表示，将充分发挥自身在地产开发领域的经验与能力在客户和产品方面发力，挖掘盈利空间，打造集体用地租赁住房的经营标杆。

　　值得指出的是，为推进集体土地建设租赁住房，资金支持等配套举措正在逐步完善。据了解，包括国家开发银行北京分行、建设银行北京市分行、农业银行北京市分行、华夏银行北京分行4家银行作为集体土地租赁房长期贷款政策的首批试点已出具贷款方案。

　　此外，利益分配也将是参与集体租赁住宅项目企业的另一个挑战，张大伟表示，项目产权是集体的，在未来可能会出现收益如何分配的难题。