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抓住滁州房价上涨的下一个风口,从安徽卫视一姐错失买房说开去

2019-02-23T15:54:41 | 来源:安居网房地产信息网 |

  近日,安徽卫视一姐周群在其微博吐槽:两三年前因周围人反对而没有买房,迷茫之下冲进股市,然后经历了股市暴跌,手上资金缩水一半。现如今,合肥房价经过去年的暴涨,在一年之内已经翻番,这一负一正,损失巨大。
  这不禁让我想起了前段时间网上流传的一个段子,“2016年十大败家和十一大兴家排行榜”,可怜的群姐被不幸言中“败家排行榜”中的第三名,而连排在“兴家排行榜”最后一名的事都没干。这是一个悲伤的故事,人生就是这么起起伏伏,相信很多原本打算在合肥买房的人也经历了同样的命运,因为在我身边就有做了“败家排行榜”中第二件事的人。
  他们为什么没有抓住这次合肥房价上涨的风口呢?以人为镜,以史为鉴,这篇文章我简单跟大家分享一下我对合肥房产的一些看法,希望能够为你提供一些思路,就先从买房谈起吧。
  房地产去杠杆,防范系统性金融风险
  大家都知道我们一般买房都是要贷款的,比如一套房子卖100万,如果首付是25%,那么我们需要贷款75万,这样其实我们用了25万就买到价值100万的房子,也就是加了4倍杠杆。前段时间有房产中介提供首付贷,如果你没有首付的钱,他可以贷款给你。这意味着即使你一分钱没有,也能买到房子,这是一种非常危险的加杠杆行为。
  我们在办理房产证时,银行那里还要再办一个他项权证,这就把房产抵押给了银行,如果未来我们没有能力支付房贷,银行有权收回我们的房产。还记得美国的次贷危机是怎么爆发的吗?就是一些贷款机构向信用程度差和收入不高的人提供房贷,1成首付甚至零首付,最后因为连续加息,引发了次级抵押贷款市场危机。次贷危机的爆发使美国失业率飙升,那些背负着巨额房贷的贫民,因无力偿还贷款,其房屋被银行收回。
  可由于美国的房价一直在持续下跌,这些零首付贫民的房子即使被拍卖,也无法偿还他们的贷款。于是就引发连锁反应,住房抵押贷款融资机构相继破产,导致发生了全国系统性的金融危机,甚至累及他国。这里面的根本原因就是一些贷款机构给信用程度差和收入低的人提供零首付房贷。
  首付本来就是购房者收入能力的一种证明,如果面临断供,即使房产被银行收回,较多的首付也能保证银行最大限度规避由于房价下跌带来的住房资产无法偿还贷款的风险。因此我们国家一直严格要求一定的首付比例,历史上从未低于20%,所以严厉打击类似首付贷这种无限加杠杆的行为。近段时间,国家持续对房地产实行去杠杆,目的就是迫使资金回流实体,防范出现系统性金融风险。
  货币超发,房地产锁住M2以防通胀
  我们从银行贷出的75万元,本是市场上没有的钱,而商业银行本身是不能印钞票的,这部分钱就是央行向市场投放的流动性。我们看到去年疯狂的时候,整个7月份新增贷款都是房贷,这些钱进入房地产市场变成可流动的M2,说的通俗一点,就是央行向市场投放的钱。
  我们都知道一个简单的经济学规律,就是如果市场上商品总量保持一定,而流通的钱多了(流动性),就会导致通货膨胀。所以央行通常会控制市场上的流动性,以保证适度的通胀率,也就是我们通常所讲的CPI,一般适度的通胀对经济有促进作用。
  GDP就是国内生产总值,你也可以认为当年国内生产了多少东西,或者说商品。过去25年来,我们国家的M2是以指数形式增长的,而每年的GDP增速都小于M2的增速。M2增速最高的年份是1993-1994年,达到了37.3%,而当年的GDP增速只有14%,几乎相当于3倍,然后我们就看到这两年物价飞涨,货币几乎贬值了一半。
  2008年发生了全球金融危机,国家推出4万亿投资来拉动经济,向市场投入了大量的流动性。2009-2010年M2增速又达到阶段性的最高点28.4%,但GDP增速只有9.2%,又是3倍,于是那一段时间我们又明显感受到了通货膨胀。
  而近几年,央行还是每年平均以13%的增速向市场投放M2,我们为什么没有明显感觉到通胀了呢?那是因为我们手中的钱,要么进入了股市,要么投资了房子。对于普通人来讲,我们国家有两大蓄水池,一个是股市,一个是楼市。如果牛市来了,我们的钱就流向股市,如果房价涨了,我们的钱又从股市流回楼市,所以一直以来我们市场流通中的货币都是稳定的。
  因为我们国家是严格外汇管控,人民币不能外流,所以股市和楼市是锁住流动性、稳定通胀的重要利器。2015年股市暴跌以来,大家恐慌性从股市出逃,再加上经济放缓,实体不振,资金无处可去。恰逢国家提出去库存,楼市限购政策放松,大量资金冲进楼市,推高了热点城市房价

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