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安徽滁州房价为什么一直上涨?

2019-02-23T15:53:59 | 来源:安居网房地产信息网 |

  我们知道,自打合肥房地产市场化以来,房价几乎没有跌过,一直呈上升趋势,为什么合肥房价会一直上涨?正如我们前面提到的,由于缺乏可投资渠道,用房地产锁住部分M2是一个原因。
  我在之前的文章中提到,合肥自2011年3月底限购起,再到2016年10月份再次重启限购,这5年半中,合肥房价从6219元/㎡上涨到14983元/㎡,涨幅接近140.9%(公号“小易论楼市”《你为什么要买合肥的房子?应该用资产优化配置思维来考虑!》)。而我们国家的M2,从851590.9亿元涨至1550100亿元,涨幅82%。很显然,这个房地产的大周期,合肥房价上涨打赢了M2的增速,高出接近60个百分点。
  然而我们必须注意到,由于严格限购,在2011年-2015年这段时间里,合肥房价仅从6249元/㎡涨至8461元/㎡,涨幅只有35.4%。在这期间,M2从851590.9亿元涨至1392300亿元,涨幅63.5%。换句话说,这4年里,合肥房价远没有打赢大盘。但在限购放开之后短短1年时间里,合肥房价就实现翻番,一鸣惊人(公号“小易论楼市”《这次大周期合肥房价究竟涨了多少?》)。“不是不爆,时候未到”,用这句话来形容合肥房价真是太确切不过了。
  M2在向房地产归集的过程是极其不均衡的。2011年,合肥与安徽其他地市的房价相差还不算太大,与芜湖、马鞍山房价相比也只有几百元的差距,即使房价最低的淮北市,合肥也只是它的1.7倍。到了2016年年底时,合肥房价5年内已升值141%,而其他地市绝大部分都仅在50%以下,有的地方甚至出现负增长,合肥是房价最低城市的3.18倍。
  我们可以这么理解,合肥凭借其自身优势,把本应平均分配到其他各个城市房地产中的M2,强势吸引去了一大部分,造成房价严重分化。面对巨大的增值落差,更多市县人口选择卖出当地房产,买入合肥房产,以使自己的资产保值升值。可以预见的是,合肥跟安徽其他地市的房价分化将会越来越大,这就是所谓的马太效应(公号“小易论楼市”《合肥周边三四线城市房地产值得投资吗?》)。
  我们还应看到北京上海已经在制定政策严控人口规模,将很多在一线城市打拼却无法落脚的安徽人逼回老家,而其中有一大部分人选择在合肥就业买房。因此,无论是从内部原因还是外在条件,合肥的房价都有足够坚实的支撑基础。
  合肥是未来中国房地产发展的20个热点城市之一(公号“小易论楼市”《合肥房价究竟跌了多少,哪些区域最抗跌?》),人口流入潜力巨大,只要M2还在保持高速增长,合肥的房价就会一直上涨。虽然严格限购之下,房价暂时缓慢上涨,积累起来的M2并不会因此而消失,它会随限购放松再次流入合肥房地产市场。这种房价快速上涨阶段,会随着城市化进程的结束而逐步减退或消失,至于需要多少年,还有多少个大周期,我们都不得而知。
  合肥房价会大跌吗,我该怎么买房?
  合肥房价会大跌吗(公号“小易论楼市”《2017年合肥楼市发展展望及购房建议》)?国家从来都没有明确表态要让房价下跌,最多也只是提出“遏制房价快速上涨”,一旦出现库存过多,甚至还会不惜一切代价进行救市,这说明房地产是国家不得不保的一个底线。如果房价暴跌,我们可能面临的情况就是之前文章所描述的失业潮,然后断供潮,紧接着银行破产,引发系统性金融风险,导致经济危机。所以从各个方面来看,房价都没有大跌的可能。
  我们再回到文章一开始的话题,如果周群在2015年买了房子,然后静静地等上一年,她可能就不会像现在这么沮丧了。我不提倡大家炒房,但也不能在置业上错失了买房良机。我的粉丝基本都知道我做这个公号“小易论楼市”的目的,是为了让大家能够更清楚的了解合肥房地产发展的一些内在规律,多把握住机会,少走些弯路。可是如何把握买房这个节点,从而避免类似群姐这样的“悲剧”呢?
  从本质上来讲,我们国家房地产市场完完全全是一个政策市。政策放开,一线城市先涨,紧接着热点二线城市跟上,随后其它城市跟风上涨。一旦政策收紧,不论一线二线,一直加码,打压到不涨为止,真的没有比这种调控思路更容易掌握的逻辑了。简单来说,就是国家让你买房你就去买房,国家不让你买房就暂时别买。但买房的前提是一定要买热点城市,远离人口流失严重的三四线及以下城市。
  在限购政策严格执行期间,我们不必担心房价会继续暴涨,房价即使上涨也打不赢M2的增幅。因此如果你有更好的投资渠道,可以选择暂时离场,一旦出现政策放松,就是你应该再次关注房地产的时候了。而下一次大周期合肥房价的涨幅,或许是之前积累的M2涨幅的1.6倍,甚至更高,这都会在限购全面放开后集中爆发出来。

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